“工業(yè)上樓”項(xiàng)目稅務(wù)籌劃及財(cái)務(wù)管控技巧

“工業(yè)上樓”項(xiàng)目稅務(wù)籌劃及財(cái)務(wù)管控技巧
【課程背景】
近年來(lái)，在產(chǎn)業(yè)區(qū)域空間日益緊張、工業(yè)用地成本逐漸增長(zhǎng)的背景下，“工業(yè)上樓”正成為城市發(fā)展制造業(yè)的首選模式，不少企業(yè)選擇將重量較輕、震動(dòng)較小的生產(chǎn)設(shè)備遷至高層，在高樓大廈中進(jìn)行企業(yè)的生產(chǎn)、辦公、研發(fā)、設(shè)計(jì)，節(jié)約企業(yè)用地成本的同時(shí)滿足企業(yè)一體化發(fā)展新需求。工業(yè)上樓，贏在未來(lái)。稅惠上樓，功在當(dāng)前。
“工業(yè)上樓”也被稱之為“摩天工廠”“空中廠房”，以多層廠房的形式實(shí)現(xiàn)城市空間形態(tài)的創(chuàng)新和突破。2023年2月《某市“工業(yè)上樓”項(xiàng)目審批實(shí)施方案》的印發(fā)將開(kāi)啟新一輪的產(chǎn)業(yè)發(fā)展契機(jī)。過(guò)去10年，某市工業(yè)廠房改造以“工改工”模式為主，未來(lái)，“工業(yè)上樓”模式會(huì)成為某市工業(yè)區(qū)改造的主要方向。鑒于此，本課程從財(cái)會(huì)角度分析工業(yè)上樓項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)企業(yè)的主要涉稅風(fēng)險(xiǎn)和成本管控風(fēng)險(xiǎn)，并提出稅收籌劃對(duì)策，降低稅收負(fù)擔(dān)，找出財(cái)務(wù)管控方法等，為工業(yè)上樓項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)企業(yè)提供參考。
【課程收益】
1.指導(dǎo)企業(yè)享受增值稅即征即退，研發(fā)費(fèi)用加計(jì)扣除等政策優(yōu)惠；
2.涉稅疑難問(wèn)題輔導(dǎo)，搭建起稅務(wù)服務(wù)“工業(yè)上樓”的暢通渠道。
【課程大綱】
一、從財(cái)會(huì)角度分析工業(yè)上樓項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)企業(yè)的主要風(fēng)險(xiǎn)與對(duì)策
2023年2月《某市“工業(yè)上樓”項(xiàng)目審批實(shí)施方案》的印發(fā)將開(kāi)啟新一輪的產(chǎn)業(yè)發(fā)展契機(jī)。過(guò)去10年，某市工業(yè)廠房改造以“工改工”模式為主，未來(lái)，“工業(yè)上樓”模式會(huì)成為某市工業(yè)區(qū)改造的主要方向。鑒于此，本文從財(cái)會(huì)角度分析工業(yè)上樓項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)企業(yè)的主要風(fēng)險(xiǎn)，包括投資風(fēng)險(xiǎn)、成本管控風(fēng)險(xiǎn)、回遷風(fēng)險(xiǎn)、企業(yè)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)等，并提出風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策，包括降低融資成本、優(yōu)化項(xiàng)目設(shè)計(jì)、落實(shí)“一園一策”政策、堅(jiān)持定制化招商路線等，為工業(yè)上樓項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)企業(yè)提供參考。
二、“工業(yè)上樓”的稅務(wù)挑戰(zhàn)
通過(guò)對(duì)模擬案例的測(cè)算，工業(yè)上樓項(xiàng)目靜態(tài)投資回收期可達(dá)到26.5年左右，在取得運(yùn)營(yíng)環(huán)節(jié)收入之前留抵增值稅稅額約3,259萬(wàn)元，運(yùn)營(yíng)初期每年需繳納增值稅約為362萬(wàn)元，約7年才能抵減完留抵稅額，導(dǎo)致項(xiàng)目公司資金長(zhǎng)期被稅款占用，增加資金成本。
“工業(yè)上樓”的稅務(wù)挑戰(zhàn)之拆遷補(bǔ)償
權(quán)利人單一的城市更新類(lèi)“工業(yè)上樓”項(xiàng)目面臨的拆遷補(bǔ)償問(wèn)題主要包括：項(xiàng)目公司向權(quán)利人回遷物業(yè)還是現(xiàn)金補(bǔ)償對(duì)項(xiàng)目公司和物業(yè)權(quán)利人更有利？回遷物業(yè)和現(xiàn)金補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)如何確定？確定的拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)在業(yè)務(wù)上和稅務(wù)上是否會(huì)被認(rèn)可？
同一主體同一項(xiàng)目分期開(kāi)發(fā)對(duì)增值稅的影響
進(jìn)項(xiàng)抵扣的時(shí)間差異
土地價(jià)款差額抵減的困境
貨幣補(bǔ)償成本如何差額抵減
（四）按建筑面積法抵減是否合理
在一期住宅項(xiàng)目中，前期土地價(jià)款抵減項(xiàng)和成本進(jìn)項(xiàng)稅額通常遠(yuǎn)不足以覆蓋銷(xiāo)售產(chǎn)生的高額銷(xiāo)項(xiàng)稅額，但此時(shí)項(xiàng)目增值稅納稅義務(wù)已經(jīng)產(chǎn)生，需要提前繳納大額增值稅稅款。而二三期項(xiàng)目以出租自持為主，并不對(duì)外銷(xiāo)售，其后續(xù)產(chǎn)生的進(jìn)項(xiàng)稅額會(huì)因得不到及時(shí)抵扣而形成留抵稅額，需要在漫長(zhǎng)的出租運(yùn)營(yíng)環(huán)節(jié)才能得到陸續(xù)抵扣，導(dǎo)致企業(yè)資金的大額沉淀。
同一主體同一項(xiàng)目分期開(kāi)發(fā)對(duì)土地增值稅的影響
土地價(jià)款分?jǐn)偟亩悇?wù)影響
開(kāi)發(fā)時(shí)序差異對(duì)土地增值稅納稅影響
（三）異地回遷對(duì)土地增值稅的影響
從“工業(yè)上樓”政策頒布的初衷來(lái)看，政府是期望通過(guò)宅利潤(rùn)來(lái)彌補(bǔ)工業(yè)地產(chǎn)利潤(rùn)率過(guò)低，并解決工業(yè)建筑現(xiàn)金占用較久的問(wèn)題。但對(duì)于土地增值稅清算來(lái)說(shuō)，現(xiàn)行土地增值稅的清算規(guī)則并不能支持如此“相抵”，無(wú)形中帶來(lái)多繳稅的問(wèn)題。實(shí)務(wù)方面面臨的挑戰(zhàn)具體有如下幾點(diǎn)......
六、同一主體同一項(xiàng)目分期開(kāi)發(fā)對(duì)企業(yè)所得稅的影響
城市更新類(lèi)工業(yè)上樓項(xiàng)目應(yīng)遵循 “保本微利”的原則，即工業(yè)上樓項(xiàng)目收益率較低，項(xiàng)目一期銷(xiāo)售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品應(yīng)按15%的計(jì)稅毛利率預(yù)繳企業(yè)所得稅，并在完工年度結(jié)轉(zhuǎn)收入和成本，如若完工年度利潤(rùn)率較高，則企業(yè)應(yīng)先繳納大額的企業(yè)所得稅提前占用現(xiàn)金流。
七、同一主體不同項(xiàng)目之間增配住宅與回遷的稅務(wù)分析
（一）增值稅的影響
（二）土地增值稅影響
假設(shè)某住宅銷(xiāo)售項(xiàng)目共分二期開(kāi)發(fā)，在不合并清算情況下，項(xiàng)目一期3～5年是預(yù)繳稅款，第6年初則需補(bǔ)繳稅款，二期項(xiàng)目是6～8年預(yù)繳稅款，第9年補(bǔ)繳稅款。而若能合并清算，則前8年均是預(yù)繳稅款，于第9年一次性補(bǔ)繳稅款，就能遞延一期補(bǔ)繳的稅款3年時(shí)間，資金時(shí)間價(jià)值毋庸置疑了。但相反如果......
（三）企業(yè)所得稅影響
在對(duì)回遷物業(yè)的企業(yè)所得稅處理時(shí)，我們經(jīng)常用到“雙視同”這個(gè)詞，即一方面視同銷(xiāo)售收入，另一方面視同成本處理，該雙視同的在確認(rèn)收入和成本的時(shí)間相同，金額也相同，仿佛不影響企業(yè)所得稅，好像不值得討論了，實(shí)則不然，如果忽略差異無(wú)疑也是一個(gè)大坑。
八、不同實(shí)施主體不同項(xiàng)目之間增配住宅與回遷的稅務(wù)分析
（一）增值稅影響
在同一主體下，至少不同項(xiàng)目的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額可以互相抵扣，只是開(kāi)發(fā)時(shí)間上有先后順序而已。而不同實(shí)施主體不同項(xiàng)目之間的增配，在現(xiàn)有增值稅的稅前扣除機(jī)制下，進(jìn)項(xiàng)稅額無(wú)法相互抵扣。
（二）土地增值稅影響
在回遷物業(yè)的處理上，同一主體下不同項(xiàng)目之間的回遷物業(yè)是按視同銷(xiāo)售進(jìn)行稅務(wù)處理，而不同主體之間進(jìn)行回遷則涉及不動(dòng)產(chǎn)過(guò)戶等現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，需要通過(guò)銷(xiāo)售/購(gòu)買(mǎi)不動(dòng)產(chǎn)的方式完成，這種方式下，即使在平價(jià)轉(zhuǎn)讓?zhuān)矔?huì)導(dǎo)致企業(yè)多繳契稅和印花稅。如果出現(xiàn)溢價(jià)轉(zhuǎn)讓?zhuān)€有增值稅和所得稅。當(dāng)然也可以通過(guò)先補(bǔ)償現(xiàn)金給原權(quán)利人，再由權(quán)利人向目標(biāo)項(xiàng)目企業(yè)購(gòu)買(mǎi)不動(dòng)產(chǎn)達(dá)到異地回遷目標(biāo)，但這種方式也會(huì)存在被補(bǔ)償?shù)钠髽I(yè)收到的貨幣補(bǔ)償要繳企業(yè)所得稅的問(wèn)題?？傊?，一連串的稅務(wù)問(wèn)題只多不少。
九、增配居住面積無(wú)法落實(shí)形成指標(biāo)臺(tái)賬的稅務(wù)分析
增配居住面積與工業(yè)上樓無(wú)論是從經(jīng)濟(jì)關(guān)聯(lián)度，還是稅務(wù)繳納影響都是息息相關(guān)的，但操作上卻從時(shí)間與空間上將彼此完全分離，雖然政府是從“算大賬”的角度，達(dá)到總體的經(jīng)濟(jì)平衡，企業(yè)從“算細(xì)賬”的角度，卻遠(yuǎn)沒(méi)有如此簡(jiǎn)單，即使按前述三種情形，稅務(wù)影響的差異就夠巨大，如果現(xiàn)在指標(biāo)都無(wú)法落地，并且未來(lái)什么時(shí)候落地還不可預(yù)測(cè)，那內(nèi)部收益率4.5%就變得更不確定了。
十、工業(yè)上樓，企業(yè)租購(gòu)廠房哪個(gè)更劃算
以某工業(yè)上樓項(xiàng)目廠房建面2000㎡為例進(jìn)行試算
購(gòu)買(mǎi)模式下——
假設(shè)廠房售價(jià)1.2萬(wàn)/㎡，總價(jià)2400萬(wàn)元，進(jìn)項(xiàng)稅率9%
可抵扣的固定資產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)稅 = 2400萬(wàn)元÷（1+9%）*9% = 198.17萬(wàn)元
租賃模式下——
假設(shè)廠房租金35元/㎡·月，租期20年，租金總計(jì)1680萬(wàn)元，進(jìn)項(xiàng)稅率9%
可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅 = 1680萬(wàn)元÷（1+9%）*9% = 138.72萬(wàn)元
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