北京別墅市場(chǎng)研究
一、 北京別墅總論

據(jù)天朗網(wǎng)的數(shù)據(jù)，北京目前已有別墅項(xiàng)目138個(gè)，其中有銷售許可證的純別墅及含有別墅的綜合項(xiàng)目（低密度住宅項(xiàng)目）共有96個(gè)（戴得梁行數(shù)據(jù)）。從其地域分布來(lái)看，昌平23個(gè)，朝陽(yáng)22個(gè)，海淀10個(gè)，懷柔3個(gè)，密云2個(gè)，順義20個(gè)，大興4個(gè)，豐臺(tái)6個(gè)，通州6個(gè)。其中昌平、順義、朝陽(yáng)、海淀集中了全市78％的別墅項(xiàng)目，昌平和順義兩區(qū)別墅項(xiàng)目共有項(xiàng)目43個(gè)，占全市的45％。
全市別墅總建筑面積超過(guò)1093萬(wàn)平方米，均價(jià)從2100～26051元/平方米不等，全市的平均價(jià)格約8339元/平方米。北京別墅大多沿高速或快速道路為主，主要按方位分為以下幾個(gè)片區(qū)：
北部： 東北的京順路、機(jī)場(chǎng)高速沿線
潮白河、馬坡
懷柔、密云
正北的立湯路沿線
西北的京昌高速路沿線
西北的香山、西山沿線
南部： 豐臺(tái)
大興，其中又可分為亦莊北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，京開(kāi)高速沿線。
東部： 大致位于通州區(qū)，沿京哈高速公路

項(xiàng)目開(kāi)發(fā)數(shù)量 總開(kāi)發(fā)規(guī)模 平均價(jià)格元/M2 2000年后開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目占本區(qū)全部項(xiàng)目的比例
個(gè)數(shù) 占全市比例 總規(guī)模
萬(wàn)m2 占全市的比例 平均價(jià)格元/m2 與全市均價(jià)的關(guān)系
北部 77 80.30% 643 59% 9952 高19％ 34%
南部 10 10.40% 299.8 27% 6171 低26％ 70%
東部 9 9.30% 150 14% 5754 低31％ 44%
戴德梁行數(shù)據(jù)

二、北京別墅市場(chǎng)發(fā)展階段
（一） 總論
以下的階段主要按照開(kāi)發(fā)時(shí)間進(jìn)行劃分。
第一階段：1992年，北京第一個(gè)別墅項(xiàng)目—麗京花園別墅在北京市場(chǎng)推出，售價(jià)為2400美元/平方米，創(chuàng)下了當(dāng)時(shí)居住物業(yè)的天價(jià)。由于其投資回報(bào)率高，吸引了眾多的海內(nèi)外投資商，引發(fā)了1992、1993年的別墅開(kāi)發(fā)熱潮。1994年是別墅發(fā)展的高峰期，僅北京東北部就有15個(gè)項(xiàng)目進(jìn)入預(yù)售和銷售。
1992年的較有影響的項(xiàng)目品為麗京花園、玫瑰園，93年為八仙別墅一期，94年為龍城花園。

第二階段：由于高檔物業(yè)的過(guò)度開(kāi)發(fā)，1995年國(guó)務(wù)院發(fā)出通知，別墅等高檔住宅及度假村原則上不再批準(zhǔn)立項(xiàng)，以后建設(shè)也要嚴(yán)格審批，別墅市場(chǎng)開(kāi)始處于徘徊不前的狀況。1996、1997年仍有大量別墅竣工，市場(chǎng)供給注入速度大于消化吸收速度。1998年、1999年，由于少有新建別墅投入市場(chǎng)，存量別墅處于平穩(wěn)消化階段，但是受到亞洲金融危機(jī)影響，別墅需求明顯收縮，別墅交易市場(chǎng)保持平淡。
95年的較有影響的項(xiàng)目為香江花園、碧水莊園一期、龍?jiān)芬黄凇讼啥诘?
96年的較有影響的項(xiàng)目為北京名都園、麗斯一期、紫玉山莊等
98年的較有影響的項(xiàng)目為萊蒙湖、北京嘉浩國(guó)際商住別墅城等

第三階段：2000年上半年，碧水莊園二期、玫瑰園三期、橘郡的熱銷，TOWNHOUSE風(fēng)行一時(shí)，使別墅市場(chǎng)出現(xiàn)回暖的跡象，再次引起人們的關(guān)注。
新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在物業(yè)類型上表現(xiàn)以下幾個(gè)特征:
1、 在北部的京昌、立湯、京順、馬坡等傳統(tǒng)的別墅開(kāi)發(fā)區(qū)繼續(xù)開(kāi)發(fā)以單體、聯(lián)體別墅為主的高檔別墅。但其中又有一些不同，
京昌路沿線新開(kāi)發(fā)的許多項(xiàng)目為前期知名項(xiàng)目的二期、三期。京昌高速沿線的項(xiàng)目?jī)r(jià)格集中于11000～16000元/平方米，新開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目普遍比老項(xiàng)目的檔次更高，容積率更低，價(jià)格也更高。
立湯路中的橘郡以19000元/平方米的價(jià)格成為內(nèi)銷房中價(jià)格最高，銷售最快的項(xiàng)目，其市場(chǎng)運(yùn)作的方式是極為成功的。
京順路、機(jī)場(chǎng)高速沿線則因?yàn)槲恢玫膬?yōu)越，到達(dá)CBD的交通時(shí)間較短，出現(xiàn)了項(xiàng)目綜合開(kāi)發(fā)的趨勢(shì)，致使容積率增加，以最近開(kāi)發(fā)的麗高王府為例，從別墅到小高層公寓，幾乎包涵了各種物業(yè)類型。
2、 近城區(qū)在開(kāi)發(fā)大量的以TOWNHOUSE為主的綜合項(xiàng)目，可以稱之為經(jīng)濟(jì)型別墅，這些區(qū)域距離市中心均不太遠(yuǎn)，交通方便，價(jià)格集中在7000～13000元/平方米。

其中以高檔獨(dú)立別墅為主，影響力較大的項(xiàng)目為碧水莊園三期、橘郡一、二期、玫瑰園三期、國(guó)際使館村等
以TOWNHOUSE為主，影響力較大的項(xiàng)目為一棟洋房、康城、雪梨澳鄉(xiāng)等。

（二）高檔別墅特征的比較分析
因?yàn)樵诒容^分析中，重點(diǎn)是分析北京2000年以后開(kāi)發(fā)的高檔別墅出現(xiàn)了哪些新的發(fā)展趨勢(shì)，因此在分析過(guò)程中將第一階段和第二階段合在一起，作為2000年以前的項(xiàng)目進(jìn)行研究。
TOWNHOUSE項(xiàng)目作為2000年以后新興的物業(yè)類型，無(wú)可比對(duì)象，需要獨(dú)立進(jìn)行分析。
 2000年以前的典型高檔別墅總結(jié)表
別墅棟數(shù) 占地畝 建筑面積
萬(wàn)M2 容積率 綠化率 戶型面積 售價(jià)
92麗京花園 151（別墅量） 340 10 0.44 66％ 265～320 ＄2400原/1000現(xiàn)（精裝）
92玫瑰園一期 186 218 5.8 0.4 70％ 233～500 8400起/9500均（精裝）
93八仙別墅一、二期 400 1000 15 0.22 40％ 180～1000 6000
94龍城花園 140 1000 17 50％ 12000
95香江花園 447 700 12.5 0.38估 55％ 226～451 ＄3000（精裝）
95碧水一期 238 400 8.26 0.31 70％ 277～322 9877毛坯
95龍?jiān)芬黄?231 372 50％ 341～886 ＄1600
96北京名都園 500有公寓 240 10.3 0.65 30％ 280～725 ＄1500（精裝）
96麗斯一期
79（1）
109（2） 240共 2.48（1）
3.75（2） 0.39共 50％ 275～588 ＄1400/＄1100起（精裝）
96紫玉山莊 180 1000 14.6 0.33 80％ 120～600 ＄3000
98萊蒙湖 231（純別墅量） 241共 9.89（共） 0.48 60％ 274～653 ＄1600聯(lián)排/2000獨(dú)立（精裝）
98北京嘉浩別墅城
855 1380 30 0.33 40％ 215～1800 ＄2300
總計(jì) 3638 6920 144.4 0.32
備注 除去個(gè)別公寓比例較大的樓盤(pán)，平均戶型面積在307平方米左右，55％綠化率，0.32的容積率



 小結(jié)：
1、 類型及分布
以獨(dú)立別墅為主，雙拼、聯(lián)排為輔。其中位于東北的京順路、機(jī)場(chǎng)高速、順義一帶的有7個(gè)，西北京昌高速、立湯路沿線的有5個(gè)。

2、 規(guī)模
這12個(gè)項(xiàng)目的總規(guī)模為144.4萬(wàn)平方米，總套數(shù)為3638套，其中除嘉浩以外，其它項(xiàng)目的銷售已經(jīng)基本結(jié)束。按嘉浩50％的銷售率，其它項(xiàng)目90％的銷售率計(jì)算，總量為3000套，再加上50％的未知量，在1992～1999的八年間有超過(guò)4500套的高檔別墅得到消化，平均每年消化562套，按平均戶型307平方米計(jì)算，每年高檔別墅的銷售量超過(guò)17.27萬(wàn)平方米。

3、 容積率及綠化率
上述項(xiàng)目的平均容積率為0.32，綠化率達(dá)到55％。

4、 價(jià)格
上述12個(gè)項(xiàng)目除去八仙別墅（價(jià)格較低）的平均售價(jià)達(dá)到了15400元/平方米。

5、 主力面積及總價(jià)
平均每戶面積達(dá)到307平方米，平均總價(jià)達(dá)到472.8萬(wàn)元。

 2000年以后典型高檔別墅項(xiàng)目總結(jié)表
項(xiàng)目名稱 位置 價(jià)格(元/M2) 套數(shù) 規(guī)模萬(wàn)M2 占地萬(wàn)M2 綠化率 容積率 主力戶型（M2） 總價(jià) 私家花園 開(kāi)盤(pán)時(shí)間
八仙別墅3期（毛） 立湯路沿線 6500 100 4 20 50% 0.22 258～550 168～358 300～600 2002.3
橘郡2期（裝） 立湯路沿線 18000 56 3 10 50% 0.3 300～500 570～950 670~1400 2001.10
翠湖花園（裝） 京昌路沿線 11000 156 4.6 16 60% 0.28 186~420 197~460 220~1000 2000.8
碧水莊園2期（毛） 京昌路沿線 15500 104～106 4.8 34.2 80% 0.13 357～660 554～1200 1700~4500 2000.6
玫瑰園3期（裝） 京昌路沿線 16600 200 4.17 11.9 71% 0.35 400～800 664～1300 500~3000 2001.7
麗斯花園2期（裝） 京順路沿線 11620 109 3.5 9.8 50% 0.35 300～550 420～760 400 2000.12
國(guó)際使館村（裝） 通州京哈高速沿線 9924 140 6 30 70% 0.2 300～600 300～600 1400~3500 2001.8
總計(jì) 867 30.07 131.9
平均 12700 4.3 18.8 62% 0.26 346.8 472

 2000年以后的高檔別墅特點(diǎn)總結(jié)
1、 類型及分布
以單體別墅為主，輔以雙拼別墅，比較純粹。以上項(xiàng)目位于立湯路沿線的有2個(gè)，京昌高速路沿線的3個(gè)，京順路沿線的1個(gè)，位于通州京哈高速的1個(gè)。
類型及分布大體與2000年以前相同，區(qū)別在于京順路沿線的項(xiàng)目有所減少，東部開(kāi)始出現(xiàn)了高檔項(xiàng)目。也就是說(shuō)，北京的高檔別墅開(kāi)始有分散的趨勢(shì)。

2、 規(guī)模
以上別墅累計(jì)的規(guī)模為30萬(wàn)平方米，共867套（有銷售證的）。

3、 容積率及綠化率
上述項(xiàng)目的平均容積率為0.26，綠化率為62％，與2000年以前項(xiàng)目的0.32的容積率，55％的綠化率比較，容積率有所降低，綠化率有所提高，也就是說(shuō)高檔別墅在環(huán)境的營(yíng)造上和居住品質(zhì)的提高上較以往的項(xiàng)目有了較大的改進(jìn)。

4、 價(jià)格
以上7個(gè)別墅的價(jià)格平均售價(jià)達(dá)到了1.27萬(wàn)/平方米，較2000年以前的高檔別墅項(xiàng)目的1.56萬(wàn)/平方米有所減少，但這應(yīng)該是別墅市場(chǎng)發(fā)展進(jìn)入正軌以后比較理性的價(jià)格。而且不少別墅項(xiàng)目因?yàn)楫a(chǎn)品品質(zhì)的提高或市場(chǎng)運(yùn)作的成功而導(dǎo)致銷售價(jià)格大幅增加，如碧水莊園的價(jià)格從一期的9980元/平方米到二期的15500元/平方米；橘郡的價(jià)格從一期的7500元/平方米（獨(dú)立）飆升到二期的18000元/平方米（獨(dú)立）。

5、 主力戶型及其總價(jià)
以上高檔別墅的戶型面積基本在300平方米以上，戶均面積達(dá)到346.8平方米，較2000年以前別墅項(xiàng)目的307平方米有了較大幅度的增長(zhǎng)，平均總價(jià)達(dá)到440萬(wàn)元，較2000年以前的472.8萬(wàn)元下浮不多。也就是說(shuō)，雖然單價(jià)有所下降，但是由于戶型面積的增加，致使總價(jià)下降幅度不大，也說(shuō)明，在國(guó)內(nèi)購(gòu)買者增加的前提下，消費(fèi)者的購(gòu)買力仍然很強(qiáng)。
資料來(lái)源：天朗網(wǎng)、中國(guó)別墅網(wǎng)、戴德梁行調(diào)查、企發(fā)部調(diào)查
（三）TOWNHOUSE項(xiàng)目的市場(chǎng)分析
方位 項(xiàng)目 位置 交通 總規(guī)模（萬(wàn)M2） 在售規(guī)模（萬(wàn)M2） 套數(shù) 容積率 綠化率 均價(jià)元/ M2 戶型M2 主力戶型總價(jià)萬(wàn) 開(kāi)盤(pán)時(shí)間
東及東南 一棟洋房 亦莊 五環(huán)、京津塘 15.2 7 625 0.61 54.60% 6400 180-315 96-132 2001.5
金地格林小鎮(zhèn) 亦莊 五環(huán)、京津塘 31 20 260 1.25 37.50% 6400 200-250 140-160 2002.5
康城 通州 京通快速、京沈高速 100 14 578 0.58 54.00% 5800 180-330 118-148 2001.12
慧谷根園 朝陽(yáng) 五環(huán)、機(jī)場(chǎng)高速 5.5 5.5 224 0.75 36.00% 9000 260-420 170-360 2001.5
總計(jì) 151.7 46.5 1603 0.68 51.60% 6900
北 時(shí)代莊園 朝陽(yáng) 五環(huán)、地鐵五號(hào)線 26.6 13.6 557 0.78 45.00% 6800 157-260 102-150 2001.7
亞運(yùn)新新家園 朝陽(yáng) 五環(huán)、地鐵五號(hào)線 30 6 172 0.67 67.00% 13000 354-500 304-480 2001.11
雪梨澳鄉(xiāng) 海淀 京昌高速 14 4 174 0.47 59.00% 9800 168-240 148-211 2001.8
總計(jì) 70.6 23.6 903 0.64 58.00% 9867
南 未來(lái)假日花園 豐臺(tái) 四環(huán) 16 11 358 0.8 55.00% 5100 250-350 128-179 2001.5
加來(lái)小鎮(zhèn)棉花城 豐臺(tái) 四環(huán) 45.92 9 265 0.8 40.00% 6000 176-280 110-165 2001.4
月桂莊園 大興 五環(huán)、京開(kāi)高速 9.2 9.2 160 0.86 54.00% 4800 192-250 96-120 2001.8
翡翠城 大興 五環(huán)、京開(kāi)高速 130 6 161 1.1 45.00% 6900 200-230 138-159 2002.5
麗園國(guó)際文化社區(qū) 大興 五環(huán)、京開(kāi)高速 26.4 7 81 0.83 55.00% 5000 200-270 320-370 96-130 176-203 2001.9
總計(jì) 227.52 42.2 1025 0.95 46.00% 5460
總計(jì) 449.82 112.3 3531 0.78 51.00% 7409
戴德梁行調(diào)查數(shù)據(jù)

1、 方位及交通
作為新興的產(chǎn)品，以上以TOWNHOUSE為主的項(xiàng)目都是在2001年以后開(kāi)盤(pán)的，主要分布在北京的東、東南、北、南部。除了未來(lái)假日花園以外，主要集中在城市的五環(huán)周邊，周邊有高速路或快速路，能夠比較快捷（20～30分鐘）的到達(dá)城市三環(huán)附近（工作區(qū)域），所以大多數(shù)都可作為第一居所。

2、 規(guī)模普遍較大
大多項(xiàng)目的規(guī)模都在15萬(wàn)平方米以上，個(gè)別達(dá)到100萬(wàn)平方米，都有一定的規(guī)模優(yōu)勢(shì)。
上述12個(gè)項(xiàng)目的總規(guī)模達(dá)到449.82萬(wàn)平方米，共有3531套，目前已開(kāi)發(fā)112.3萬(wàn)平方米，占總規(guī)模的1/4，未來(lái)幾年僅上述項(xiàng)目還將提供337.52萬(wàn)平方米的TOWNHOUSE。

3、 容積率及綠化率
上述項(xiàng)目綜合性較強(qiáng)，除TOWNHOUSE以外，還有一定量的公寓。除去容積率較高的金地格林小鎮(zhèn)和翡翠城，其它項(xiàng)目的平均容積率為0.71。其中南部項(xiàng)目的容積率最高。如果以東部和北部比較純粹的TOWNHOUSE項(xiàng)目來(lái)計(jì)算，北京典型的TOWNHOUSE項(xiàng)目的容積率應(yīng)該在0.65左右。
TOWNHOUSE項(xiàng)目對(duì)環(huán)境的營(yíng)造上是比較重視的，平均綠化率達(dá)到50％以上。

4、 價(jià)格
上述項(xiàng)目的平均售價(jià)為7409元/平方米。
北部的價(jià)格最高，其主要原因是位于亞運(yùn)村邊緣，離城市成熟區(qū)域較近，地價(jià)較高。此外容積率較低、綠化率較高，價(jià)格自然較高。

5、 主力戶型及總價(jià)
東部和北部主力戶型基本都在160-250平方米左右，集中在200平方米左右，總價(jià)在100-200萬(wàn)左右，集中在150萬(wàn)左右。
南部的主力戶型較大，集中在200-300平方米左右。但因?yàn)槟喜康膬r(jià)格較低，所以總價(jià)也控制在100-180萬(wàn)，集中在150萬(wàn)左右。
所以，它們的主力客戶群是比較一致的，購(gòu)買力在100-200萬(wàn)，戶型在150-250平方米。
資料來(lái)源：戴德梁行調(diào)查數(shù)據(jù)、東方怡華調(diào)查數(shù)據(jù)

（四）別墅市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)
1、 類型及分布
北京的北部地帶因?yàn)轱L(fēng)景優(yōu)美，交通便捷，距離城市成熟區(qū)域（CBD/亞運(yùn)村/中關(guān)村）近，消費(fèi)者認(rèn)可度高，所以仍將成為北京高檔別墅集中開(kāi)發(fā)的地段。局部五環(huán)以內(nèi)以及其它交通極為便捷的項(xiàng)目，由于追求高收益，也會(huì)以TOWNHOUSE為主。
東部近城區(qū)的位置主要以開(kāi)發(fā)TOWNHOUSE等經(jīng)濟(jì)型別墅為主，局部沿溫榆河的地區(qū)，因?yàn)榄h(huán)境優(yōu)美，也具備開(kāi)發(fā)高檔別墅的條件。因?yàn)殡xCBD較近，其價(jià)格在TOWNHOUSE中也相應(yīng)較高。
南部近城區(qū)的位置，因?yàn)椴痪邆洵h(huán)境的優(yōu)勢(shì)，主要還是以低價(jià)的TOWNHOUSE開(kāi)發(fā)為主。

2、 高檔別墅的發(fā)展趨勢(shì)
通過(guò)比較可以發(fā)現(xiàn)，高檔別墅的容積率在下降，目前高檔別墅的平均容積率已經(jīng)降低到0.26。綠化率在增加，平均綠化率達(dá)到62％。戶型有變大的趨勢(shì)，高檔別墅的戶均面積由300增加到350平方米。
總體來(lái)看，平均單價(jià)在下降，主要原因是由于以前外銷房的價(jià)格偏高，而北京已經(jīng)在近期采取了內(nèi)、外銷合一，使得市場(chǎng)價(jià)格重新回歸到一個(gè)比較理性的范圍，但由于目前有高額的租金支持和高出租率支持，北京的別墅價(jià)格依然保持在一個(gè)較高的水平上。
租賃市場(chǎng)的活躍是支撐豪宅價(jià)格的重要支柱。現(xiàn)在北京高檔市場(chǎng)投資回報(bào)率大概在8%到10%左右，而香港房地產(chǎn)投資回報(bào)率在5%左右。戴德梁行住宅部董事蕭政國(guó)提供的資料顯示，2002年第三季度，北京高檔住宅的平均售價(jià)比上一季度微降0.28%，達(dá)1415美元／平方米；高檔公寓的平均空置率由上一季度的24.18%降為22.37%，高檔別墅平均空置率由上一季度的18.45%降為13.18%。2002年第三季度高檔公寓的平均租金維持在20.3～20.5美元/月/平方米之間，高檔別墅的平均租金仍為21.4～21.6美元/月/平方米。但是由于整個(gè)世界經(jīng)濟(jì)不景氣，各個(gè)跨國(guó)公司緊縮開(kāi)支，此外從2002年9月1日起正式實(shí)施的內(nèi)、外銷并軌政策將會(huì)對(duì)未來(lái)市場(chǎng)產(chǎn)生影響，開(kāi)發(fā)商將更加注重提高產(chǎn)品的品質(zhì)和服務(wù)水平，以減少客戶目標(biāo)的流失，同時(shí)預(yù)計(jì)未來(lái)高檔住宅的租售價(jià)格可能有所下調(diào)。
此外從京昌路幾個(gè)高檔項(xiàng)目如碧水莊園、玫瑰園的發(fā)展來(lái)看，隨著產(chǎn)品品質(zhì)的提升，其產(chǎn)品的銷售價(jià)格可以得到迅速的上升。 3、建筑風(fēng)格
北京別墅市場(chǎng)建筑風(fēng)格鮮明的不多，其中有兩類風(fēng)格比較明顯。一類是以碧水莊園、橘郡為代表的號(hào)稱以北美風(fēng)格為主，輔以部分現(xiàn)代元素的建筑風(fēng)格，這種建筑風(fēng)格多出現(xiàn)在高價(jià)位的別墅項(xiàng)目中
北京別墅市場(chǎng)研究