成都江南國際花園價格體系及銷售節(jié)奏建議
江南國際花園一期價格體系及銷售節(jié)奏建議 2005年12月8日 深圳中原地產(chǎn)公司 （項目說明：該項目為30萬平方米的大盤，項目有別墅、高層、小高層、多層洋房，項 目共分三期，一期計劃推出12萬平方米，此價格體系主要是對一期推出產(chǎn)品進(jìn)行測算。 該建議可作為價格測算的模板參考。） 第一部分、成都房地產(chǎn)市場情況及典型項目價格分析 一、成都市房地產(chǎn)市場價格狀況分析： 2005- 2006年是成都市諸多大盤漸漸浮出水面的一年，各板塊爭香斗艷，是成都房地產(chǎn)全面走 向品質(zhì)化建設(shè)的又一個新的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。根據(jù)成都市房地產(chǎn)發(fā)展的情況將其劃分為：兩城區(qū) 板塊、小河板塊、三橋板塊、新添板塊、花溪板塊、金陽板塊、白云板塊、大營坡板塊 、 1、兩城區(qū)板塊——熱點(diǎn)板塊 兩城區(qū)板塊一直是購買者爭相購買的熱點(diǎn)區(qū)域所在，今年開發(fā)商對兩城區(qū)的開發(fā)量可 謂是空前高漲，新盤、大盤不斷出現(xiàn)在大眾面前。市區(qū)高層項目的銷售價格也比去年上 漲了300—400元/平。盛世花城、亨特國際等大盤，黃果樹廣場、城市方舟、君臨天下等 交通位置較好的項目的銷售均價已經(jīng)超過4000元；瑞錦新城、盛庭苑等單體項目的起價 為3600元/平米，均價也在4000左右?；ㄏ闵虾３鞘f平方米的高層生活社區(qū)，開盤起價 2800元/平方米，10月中旬以3000元/平方米的較低均價贏得不錯的銷售成績。 2、小河板塊——品質(zhì)區(qū)域 小河板塊仍然保持持續(xù)開發(fā)熱潮，大盤紛紛推出新的產(chǎn)品類別：珠江灣畔推出了以洋 房為主大型生活社區(qū)；山水黔城則以半山、半島獨(dú)立、聯(lián)排、疊拼別墅為主；綠苑經(jīng)濟(jì) 適用房小區(qū)則推出了經(jīng)典多層住宅；江南別院中式建筑風(fēng)格項目……。小河板塊一直作為 地產(chǎn)品質(zhì)開發(fā)的重點(diǎn)區(qū)域，今年各項目的開盤價格及持續(xù)銷售價格都一定程度的上浮。 興隆花園二期桃園居9月17日開盤銷售價格2000元/平方米，而后銷售情況轉(zhuǎn)好，價格上 漲為2200元/平方米。目前可以銷售的240套住房已經(jīng)全部銷售完畢，還有150個排號客戶 等待購買。云凱熙園由于占據(jù)良好的地理位置，銷售價格也達(dá)到了2000多元/平方米。小 河區(qū)目前銷售的住房單價在1800元/平方米以上。 3、三橋板塊——后起之秀 隨著成都西出口道路的拓寬與建設(shè)，帶動了整個三橋板塊地產(chǎn)項目的開發(fā)。原有的智 慧龍城、貴龍苑等項目的銷售單價都在2500元以上，今年智慧龍城的二期的銷售均價達(dá) 到了2800元/平方米；新開盤的圣泉流云的銷售均價格為1998元/平米；貝地盧加諾洋房 2300—2600元/平米，小高層2500—2800元/平方米。三橋板塊大盤的開盤銷售都取得了不 錯的銷售業(yè)績； 4、新天板塊——普通住房與高檔次別墅共存 今年新天板塊最吸引大眾眼球的是別墅項目。以品質(zhì)、品牌作為項目賣點(diǎn)的仁恒別墅 ，用實力打造產(chǎn)品，開盤一月就取得了20多套的銷售業(yè)績；泉天下也以其獨(dú)特的自然資 源“溫泉、天然綠肺”等得到了不少購房者的喜愛。別墅項目的銷售價格與其他板塊同類 項目的價格相差不多，聯(lián)排4500—5500元/平方米，獨(dú)棟別墅6800元/平方米。新天板塊普 通住房的銷售價格今年也有200—300元/平小幅度的增加，水錦花都的銷售價格從1560元 /平米的單價上漲到1820元/平方米。 5、花溪板塊——平平淡淡 花溪板塊麒龍溪苑、頤和家園、夢溪筆談等項目的銷售業(yè)績一直不好，個別項目銷售 了近四年，至今未實現(xiàn)100％的銷售率。該板塊普通住房的銷售單價保持在1600元/平方 米。 6、白云板塊——規(guī)模不大，受到城市發(fā)展重點(diǎn)偏移的影響 隨著政府大力支持對金陽新區(qū)的建設(shè)，也推動了白云板塊地產(chǎn)的發(fā)展。今年白云板塊 不再是商業(yè)用房唱主角，出現(xiàn)了多種形態(tài)的商品房為主要供應(yīng)產(chǎn)品——別墅、多層、小高 層、高層等，供不同類別的客戶選擇購買。樓盤的開發(fā)量仍然不大，保持在5萬平方米以 下。白云板塊的普通商品房的價格相應(yīng)也上漲了300—400元/平方米，銷售均價為1600元 /平方米左右。但以南湖為核心的市場，06年將有中天大盤面世。 7、大營坡板塊——教育中心區(qū)的延續(xù) 該板塊以蠻坡“世紀(jì)園小區(qū)”、“小石城”、“中天花園后期開發(fā)小組團(tuán)”、“銀海嘉怡花 園”等項目為主。主要以小高層、多層為主要銷售產(chǎn)品。作為成都市中心區(qū)域教育、文化 的重點(diǎn)區(qū)域，吸引了很多家長選擇在該區(qū)域購房。使得其銷售價格一路上揚(yáng)。目前的銷 售起價為2500元/平方米，銷售均價達(dá)到了2800元/平方米，較去年也有400元/平方米的 漲幅。 8、金陽板塊——雙中心發(fā)展的新區(qū)域，得到政府新政的大力支持 在政府新政策引導(dǎo)下，金陽板塊房地產(chǎn)發(fā)展呈現(xiàn)了新的局面。碧?；▓@今年以消化尾 盤為主，已全線交付使用，僅有少量大面積頂層復(fù)式房未銷售完畢。近期開盤銷售的“景 怡苑”高層、小高層產(chǎn)品再不是去年1600—1800元/平方米的銷售價格，而突破了2000元/ 平方米的售價。小高層起價2200元/平方米，每兩層30元的層差，最高價格達(dá)2900元/平 方米。 金陽與白云交界處的南湖板塊，今年以南湖宮御園作為主角。該項目聯(lián)排別墅的銷售 價格達(dá)到了4800元/平方米起價，獨(dú)棟別墅為5600元/平方米的起價。但是項目銷售情況 一般。 年初中天、貴財兩公司分別拿到金陽拍賣的南湖周邊的幾塊地，已經(jīng)在緊鑼密鼓中籌 備，據(jù)悉這幾塊地將以聯(lián)排別墅、獨(dú)棟別墅、退臺洋房等中高檔次的產(chǎn)品為主導(dǎo)，也將 在明年與客戶見面。位于行政中心對面“元龍”公司拿到的地塊，也在規(guī)劃設(shè)計中，首次 提供給政府的規(guī)劃圖紙以“高層、小高層”較為現(xiàn)代的產(chǎn)品為主導(dǎo)。 商業(yè)項目是今年金陽地產(chǎn)市場最強(qiáng)眼的項目。“天下金街”、“麒龍金翠灣商鋪”、“香 港新瑞”的發(fā)售，“金陽商業(yè)廣場”建材、超市等項目的招租，都取得了不錯的業(yè)績。金陽 一層臨街鋪面銷售單價從8000—13000元不等，可以與白云、新添相對成熟的區(qū)域商業(yè)產(chǎn) 品相比擬。 二、部分典型競爭樓盤調(diào)查：（見附件） 第二部分、江南各類產(chǎn)品價格體系分析及建議 一、江南國際花園價格體系建立的原則 價格策略是在一定的內(nèi)外環(huán)境的背景下進(jìn)行的，將受各種因素的影響，因此價格體 系的建立必須在對各種影響因素進(jìn)行深入細(xì)致分析的基礎(chǔ)上制定。價格策略主要體現(xiàn)在 與其他營銷組合的協(xié)調(diào)配合、合理確定定價目標(biāo)、靈活運(yùn)用各種策略的定價方法。也就 是說，價格策略首先必須針對影響價格定位的因素，進(jìn)行系統(tǒng)分析。 二、利用成本導(dǎo)向定價法制定江南國際花園均價（粗略的開發(fā)成本估算）： 1、地價及其三年資金成本15000萬元，平均可售建筑面積地價625元（總可銷售面積約為 24萬平米） 2、景觀建造成本平均150元 3、主體建造成本平均1000元 4、主體配套設(shè)備平均100元（如：電梯等） 5、營銷費(fèi)平均90元（廣告及顧問費(fèi)按銷售價3000元的3％計） 6、管理成本平均70元 7、配套費(fèi)等150元 8、設(shè)計費(fèi)30元 9、稅收20元（按照銷售價3000元的5.68%計）+4.95(預(yù)交所得稅應(yīng)該為10.63) 9、其它100元 以上合計單位銷售成本為2335元 按照房產(chǎn)業(yè)一般利潤率20％計，用成本加層法計算，江南國際花園的銷售均價約為2335 ×（1＋20％）＝2800元 三、利用可比樓盤量化定價法制定江南國際花園的各類產(chǎn)品總體均價 本案物業(yè)類型以洋房、小高層、高層為主，附加少量聯(lián)排別墅、獨(dú)棟別墅。目前項目 所在片區(qū)即無同檔次物業(yè)，也無同類物業(yè)，二手房交易量也極少，價格可參照性不強(qiáng)。 故本次測算僅以成都市其他近似區(qū)域同比物業(yè)的價格為基數(shù)，通過市場比較法來確定本 項目均價。 1、洋房 我們將珠江灣畔、貝地·盧加諾、興隆城市花園洋房作為本案洋房的參考價格。 1. 產(chǎn)品各評價因素分值:根據(jù)購買者購買時，對各因素的側(cè)重及影響消費(fèi)行為的誘因等 作為重要衡量因素。 |因素 |位置 |產(chǎn)品 |品牌 | | |交通 |綜合配套 |遠(yuǎn)景規(guī)劃 |景觀 | |平均分 |75 |71 |81 |78 | |均價 |PA＝2850 |PB＝2520 |PC＝2600 |PX＝？ | 修正后各相關(guān)樓盤價格Pi’ Pi’=( QX/ Qi)×Pi 注：Pi為銷售均價 PA’=(QX/QA)×PA=78/75*2850=2964 PB’=(QX/QB)×PB=78/71*2520=2768 PC’=(QX/QC)×PC=78/81*2600=2504 各相關(guān)樓盤權(quán)重取值為Wi(考慮到與本項目的相似性及影響) WA=50% WB=20% WC=30% PX =ΣPiWi =PA’×WA+PB’×WB+PC’×WC+PD’×WD =2964*50%+2768*20%+2504*30% =2787 2、聯(lián)排別墅 我們將仁恒別墅、泉天下、山水黔城、中天世紀(jì)新城別墅中的聯(lián)排別墅作為本案聯(lián)排 別墅的參考價格。 1. 產(chǎn)品各評價因素分值: |因素 |位置 |產(chǎn)品 |品牌 | | |交通 |綜合配套 |遠(yuǎn)景規(guī)劃 |景觀 |外部環(huán)境 | |平均分 |78 |73 |77 |79 |77 | |均價 |PA＝5600 |PB＝5200 |PC＝4860 |PD＝5300 |PX＝？ | 修正后各相關(guān)樓盤價格Pi’ Pi’=( QX/ Qi)×Pi 注：Pi為銷售均價 PA’=(QX/QA)×PA=77/78*5600=5528 PB’=(QX/QB)×PB=77/73*5200=5485 PC’=(QX/QC)×PC=77/77*4860=4860 PD’=(QX/QD)×PC=79/77*5300=5166 各相關(guān)樓盤權(quán)重取值為Wi(考慮到與本項目的相似性及影響) WA=25% WB=25% WC=40% 　 WD=10% PX =ΣPiWi =PA’×WA+PB’×WB+PC’×WC+PD’×WD =5528*25%+5485*25%+4860*40%+5166*10% =5214 3、電梯公寓 我們將山水黔城、景怡苑、貝地盧加諾的小高層和高層作為本案高層的參考價格。 1. 產(chǎn)品各評價因素分值: |因素 |位置 |產(chǎn)品 |品牌 | | |交通 |綜合配套 |遠(yuǎn)景規(guī)劃 |景觀 | |平均分 |77 |73 |72 |77 | |均價 |PA＝2780 |PB=2380 |PC＝2600 |PX＝？ | 3）參考均價計算 修正后各相關(guān)樓盤價格Pi’ Pi’=( QX/ Qi)×Pi 注：Pi為銷售均價 PA’=(QX/QA)×PC=77/77*2780=2780 PB’=(QX/QB)×PC=77/73*2380=2510 PC’=(QX/QC)×PC=77/72*2600=2781 各相關(guān)樓盤權(quán)重取值為Wi(考慮到與本項目的相似性及影響) WA=40% WB=30% WC=30% PX =ΣPiWi =PA’×WA+PB’×WB+PC’×WC =2780*40%+3944*30%+2510*50%+2781*30% =2699 4、多層房 我們將城市山水公園、圣泉流云、銀海嘉怡花園、興隆城市花園的多層住房作為本案 多層的參考價格。 1. 產(chǎn)品各評價因素分值: |因素 |位置 |產(chǎn)品 |品牌 | | |交通 |綜合配套 |遠(yuǎn)景規(guī)劃 |景觀 |外部環(huán)境 | |平均分 |69 |70 |76 |81 |76 | |均價 |PA＝1780 |PB＝1998 |PC=2560 |PD＝2150 |PX＝？ | 修正后各相關(guān)樓盤價格Pi’ Pi’=( QX/ Qi)×Pi 注：Pi為銷售均價 PA’=(QX/QA)×PA=76/69*1780=2255 PB’=(QX/QB)×PB=76/70*1998=2169 PC’=(QX/QC)×PC=76/76*2560=2560 PD’=(QX/QD)×PC=76/81*2150=2017 各相關(guān)樓盤權(quán)重取值為Wi(考慮到與本項目的相似性及影響) WA=10% WB=10% WC=35% 　 WD=45% PX =ΣPiWi =PA’×WA+PB’×WB+PC’×WC+PD’×WD =2255*10%+2169*10%+2560*35%+2017*45% =2246 評價權(quán)重的重點(diǎn)說明： 1）洋房選擇可比樓盤權(quán)重說明： | |珠江灣畔 |興隆城市花園洋房 |貝地盧加諾 | |均價 |2850 |2600 |2520 | |權(quán)重 |50％ |30％ |20％ | |權(quán)重說明 |該項目規(guī)劃建設(shè)檔次與本項目類比 |興隆城市花園沐風(fēng)園洋房產(chǎn)品 |該項目營銷推廣中所營造的異國生 | | |產(chǎn)品同樣以退臺洋房為主力產(chǎn)品，借此提升項|僅有24套，是這個社區(qū)少有的 |活氛圍，與本案類同。 | | |目的檔次與品味 |精品產(chǎn)品； |洋房產(chǎn)品本身與本案不存在可比性 | | |同樣以營造一個有獨(dú)特社區(qū)文化、氛圍的大社|產(chǎn)品以大露臺，大面積、低層 |。產(chǎn)品品質(zhì)較本案較差 | | |區(qū)為開發(fā)理念 |吸引客戶，得到好評； |三橋板塊地產(chǎn)正處于發(fā)展階段，大 | | ...
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