房地產(chǎn)全程營銷3
廣東省建設(shè)委員會(huì)文件 粵建房字[1999]071號 關(guān)于在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中開發(fā)生產(chǎn)合格產(chǎn)品讓群眾滿意活動(dòng)的通知 各市、縣建委（規(guī)劃國土局）、房地產(chǎn)管理局、省屬房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)： 改革開放以來，我省房地產(chǎn)發(fā)展很快，對促進(jìn)我省經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展，加快城市建 設(shè)和提高人民居住水平起了明顯作用。但房地產(chǎn)市場也存在一些開發(fā)企業(yè)違法、 違規(guī)經(jīng)營，出現(xiàn)無法交樓、延期交樓、貨不對板、質(zhì)量低劣、交付未經(jīng)驗(yàn)收或驗(yàn) 收不合格的房屋，不按規(guī)定計(jì)算商品房銷售面積，不按承諾的時(shí)間辦理房地產(chǎn)權(quán) 證，不承擔(dān)商品房保修責(zé)任等損害購房人合法權(quán)益的行為，引起市民的投訴。如 不重視解決，對擴(kuò)大內(nèi)需，把住宅業(yè)培育成為國民經(jīng)濟(jì)新的增長點(diǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn) 市場健康發(fā)展不利。因此，省建委決定，今年下半年在全省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中開 展“生產(chǎn)合格產(chǎn)品、讓群眾滿意”活動(dòng)?，F(xiàn)將有關(guān)事項(xiàng)通知如下： 1. 活動(dòng)的內(nèi)容： 1. 要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要公開向社會(huì)作出承諾，承諾的內(nèi)容如下： 1. 堅(jiān)持質(zhì)量第一的方針，把商品房質(zhì)量放在企業(yè)一切工作的重點(diǎn)，建立 和完善質(zhì)量保證體系，確保向社會(huì)提供100%合格的商品房，并爭創(chuàng) 更多的優(yōu)質(zhì)商品房。 2. 執(zhí)行國家和省頒布的法律、法規(guī)，堅(jiān)持從我做起，守合同、重信譽(yù)、 依法經(jīng)營，不向業(yè)主銷售違規(guī)的商品房，不做損害消費(fèi)者合法權(quán)益 的事情。 3. 推行建設(shè)部、國家工商局印發(fā)的商品房購銷合同示范文本，如實(shí)提供 銷（預(yù)）售商品房的有關(guān)情況和資料，堅(jiān)持公開、公平、公正的原 則，與業(yè)主簽定買賣合同，并認(rèn)真履行。 4. 商品房竣工交付使用時(shí)，保證向業(yè)主提供商品住宅質(zhì)量保證書和商住 宅使用說明書，明確開發(fā)商品應(yīng)承擔(dān)的保修內(nèi)容和時(shí)間，并認(rèn)真履 行。 5. 建立質(zhì)量回訪制度，廣泛聽取業(yè)主的意見和建議，主動(dòng)承擔(dān)質(zhì)量保修 責(zé)任。 6. 歡迎用戶投訴和接受社會(huì)輿論的監(jiān)督，妥善處理業(yè)主的投訴。 2. 廣泛接受社會(huì)各界對商品房質(zhì)量及其它購銷糾紛投訴，協(xié)調(diào)處理商品房購 銷活動(dòng)中發(fā)生的糾紛，保護(hù)廣大消費(fèi)者的合法權(quán)益。 3. 多種形式、多種渠道向社會(huì)各界和廣大市民宣傳房地產(chǎn)業(yè)法律、法規(guī)和有 關(guān)規(guī)定、標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范。解釋業(yè)主的法律知識(shí)，能夠識(shí)別和抵制各種違規(guī) 經(jīng)營行為，依法保護(hù)自己的合法權(quán)益。 2. 本活動(dòng)由省、市、縣建設(shè)行政主管部門會(huì)同房地產(chǎn)管理部門牽頭組織。全 省性的活動(dòng)由廣東建設(shè)報(bào)社負(fù)責(zé)策劃。 3. 活動(dòng)的時(shí)間 1999年8月7日至1999年12月10日止。 4. 活動(dòng)的組織安排 1. 組織大型咨詢活動(dòng)，拉開本活動(dòng)的序幕。8月7日至8日，省、市、縣及商 品銷售量比較大的鎮(zhèn)，由當(dāng)發(fā)建委和房地產(chǎn)管理局牽頭，規(guī)劃、建材、 工商、消委會(huì)等部門和開發(fā)公司參加的大型咨詢會(huì)。宣傳本活動(dòng)的目的 、意義和安排，宣傳有關(guān)法律、法規(guī)及有關(guān)規(guī)定，散發(fā)宣傳資料（包括 投訴表），接受業(yè)主投訴，解答問題等。 2. 要求依法設(shè)立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)于8月30日前在辦公和商品房銷售地點(diǎn)作 出承諾。 3. 在《廣東建設(shè)報(bào)》開設(shè)“業(yè)主之聲”專欄。刊登業(yè)主在商品房購銷活動(dòng)中碰到 的問題、意見和建議，宣傳國家和省房地產(chǎn)業(yè)管理法律、法規(guī)，介紹業(yè) 主選樓的基本常識(shí)，以及如何依法保護(hù)自己的合法權(quán)益等。 4. 在《廣東建設(shè)報(bào)》設(shè)立業(yè)主投訴信箱和投訴電腦，廣泛接受業(yè)主的投訴，主 要是廣州地區(qū)業(yè)主投訴。并選擇一些典型例子在“業(yè)主之聲”刊登。12月 上旬活動(dòng)結(jié)束時(shí)，將投訴較多的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向社會(huì)公布。 5. 由廣東建設(shè)報(bào)社負(fù)責(zé)舉辦房地產(chǎn)知識(shí)有獎(jiǎng)競賽和有獎(jiǎng)?wù)魑幕顒?dòng)，向社會(huì)征 集答卷和稿件。知識(shí)競賽以房地產(chǎn)業(yè)方面的法律、法規(guī)為主要內(nèi)容，征 文以“我心目中的理想家園”為主題。通過競賽和征文，激發(fā)廣大市民主 動(dòng)參與的積極性，進(jìn)一步擴(kuò)大該活動(dòng)的社會(huì)影響。 5. 有關(guān)要求： 1. 市、縣建委可根據(jù)本通知，結(jié)合當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營市場的實(shí)際情況，制 定開展此活動(dòng)的具體方案。 2. 省、市、縣都要充分利用當(dāng)?shù)匦侣劽浇閺V泛宣傳該活動(dòng)的目的、意義和活 動(dòng)的安排。 3. 開展該活動(dòng)期間，有關(guān)部門和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要在辦公地點(diǎn)和正在開發(fā)銷 售的樓盤懸掛橫額和標(biāo)語，讓該活動(dòng)家喻戶曉，并踴躍參加。 4. 活動(dòng)結(jié)束后，各市、縣建委要認(rèn)真進(jìn)行總結(jié)，形成書面材料逐級上報(bào)。省 建委將在活動(dòng)結(jié)束時(shí)組織“百名最佳企業(yè)”評比活動(dòng)（評比辦法另行通知 ），對全省在開展這次活動(dòng)中積極作出承諾，沒有業(yè)主投訴，對房地產(chǎn) 開發(fā)經(jīng)營中成績突出的百家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)予以通報(bào)表揚(yáng)。同時(shí)，各市 、縣對這次活動(dòng)中表現(xiàn)差，業(yè)主投訴多的企業(yè)給予通報(bào)批語，并按有關(guān) 法律、法規(guī)的規(guī)定給予處罰。 主題詞：房地產(chǎn) 企業(yè) 管理 通知 抄送：建設(shè)部住宅與房地產(chǎn)司，省政府辦公廳，廣東建設(shè)報(bào)社及有關(guān)新 聞單位 廣東省建設(shè)委員會(huì)辦公室 一九九九年七月一日印發(fā) 附錄： 順德市政建設(shè)局文件 順德市市政建設(shè)局文件 順建發(fā)[1998]72號 關(guān)于開展全市商品房質(zhì)量問題專項(xiàng)治理活動(dòng)的通知 各有關(guān)單位： 隨著我市經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，商品房建設(shè)發(fā)展很快，商品房的建設(shè)量 占全市工程建設(shè)量的比重很大。商品房的質(zhì)量水平也在一定程度上反映 了我市工程質(zhì)量水平的高低。雖然商品房的質(zhì)量逐年提高，但是質(zhì)量通 病依然存在。工程事故仍有發(fā)生，對商品房質(zhì)量問題的投訴仍較多，我 市更發(fā)生因商品房質(zhì)量有問題而引起群眾集體上訪的事件，影響很壞。 商品房質(zhì)量的主要問題有以下幾個(gè)方面： 一、衛(wèi)生間、窗臺(tái)、墻身、天面有滲漏現(xiàn)象。 二、對錘擊沉管灌注樁的適用性和質(zhì)量控制不嚴(yán)，建筑物產(chǎn)生不均 勻沉降，引起結(jié)構(gòu)開裂。 三、天面隔熱層隔熱效果差，造成建筑物產(chǎn)生比較大的溫度變形以 致產(chǎn)生裂縫。 四、門、窗質(zhì)量普遍較差，主要表現(xiàn)材質(zhì)差、安裝工藝粗糙，變形 大。 五、砌體強(qiáng)度偏低，組砌方法不合理。 六、管道安裝無預(yù)留洞口，邊裝邊打邊鑿，梁板、墻身受損，后塞 洞口馬虎，留下滲漏隱患。 七、設(shè)計(jì)圖紙不規(guī)范，大樣以及細(xì)部圖紙極少，有的部分如門窗、 變形縫大樣甚至無圖紙，造成施工隨意性、盲目性大。 八、化糞池留設(shè)在商鋪范圍內(nèi)，無預(yù)留清渣口，排污管檢查口不足 ，無法清理，造成排污管道堵塞。 九、開發(fā)商對物業(yè)管理力度不夠，住戶自行裝修過程中亂打亂鑿亂 拆，隨意砌筑間墻，任意堆積裝修垃圾，樓板負(fù)荷過大，造成結(jié)構(gòu)受損 ，又堵塞了下水管道，以致出現(xiàn)“裂”、“漏”、“堵”現(xiàn)象。 十、為提高我市商品房的工程質(zhì)量，針對以上存在問題，我局決定 從即日起至1998年12月開展全市商品房質(zhì)量治劣專項(xiàng)活動(dòng)，具體要求如 下： 1. 由施工單位會(huì)同開發(fā)商對1997年后竣工的商品房工程，進(jìn)行一次用 戶回訪工作（內(nèi)容見附表）?；卦L工作要認(rèn)真細(xì)致，發(fā)現(xiàn)問題及 時(shí)解決，防止重大質(zhì)量問題以及用戶集體投訴事件的發(fā)生，用戶 工作要求于1998年10月底完成，并將回訪結(jié)果向市政建設(shè)局作書 面報(bào)告。市質(zhì)監(jiān)站和各鎮(zhèn)（區(qū)）質(zhì)監(jiān)分站于11月份進(jìn)行一次質(zhì)量 抽查，并在新聞媒體上對用戶反映好的工程實(shí)行表彰，對用戶意 見大的加以曝光，情節(jié)嚴(yán)重的，對責(zé)任單位進(jìn)行處理。 2. 質(zhì)監(jiān)站于商品房工程監(jiān)督時(shí)，嚴(yán)格按照國家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范進(jìn)行監(jiān) 督檢查。作好監(jiān)督交底工作，參加圖紙會(huì)審，對樁基工程除進(jìn)行 《規(guī)范》要求的樁承載力檢測外，針對沉管灌注樁質(zhì)量問題較多的 情況，再按總樁數(shù)的5%并不少于10根，進(jìn)行免費(fèi)樁身完整性檢測 。質(zhì)監(jiān)人員在主體結(jié)構(gòu)施工過程中抽查樓板厚度，參加建筑物的 首、末次沉降觀測，對地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)兩個(gè)分部工程進(jìn)行質(zhì) 量等級核驗(yàn)，未經(jīng)核驗(yàn)或核驗(yàn)不合格的工程，不得進(jìn)行下一工序 施工。對給排水管道進(jìn)行通水試驗(yàn)，以確保管道的暢通和搞滲漏 能力。并對照省建委關(guān)于《廣東省消除建筑安裝工程質(zhì)量通病若 干決定》的要求消除工程質(zhì)量通病，對仍存在質(zhì)量通病的工程不 予驗(yàn)收，全面杜絕結(jié)構(gòu)開裂、外墻、窗臺(tái)和衛(wèi)生間滲漏等影響建 筑使用功能的質(zhì)量缺陷。 3. 施工單位要注意加強(qiáng)技術(shù)培訓(xùn)，全面提高員工的技術(shù)素質(zhì)。嚴(yán)格按 照國家的施工驗(yàn)收規(guī)范編制施工方案組織施工，特別對地基基礎(chǔ) 、混凝土強(qiáng)度、砌體砂漿強(qiáng)度、樓板厚度、窗臺(tái)處理、天面細(xì)部 、外墻鋪貼和衛(wèi)生間的防水、排水坡度、管件連接、后塞洞口、 變形縫、化糞池、地面砂漿等項(xiàng)目的施工，應(yīng)制訂針對性的措施 ，加強(qiáng)管理，精心施工。并落實(shí)班組自檢，企業(yè)驗(yàn)收的二級檢查 驗(yàn)收制度，做到層層把關(guān)，責(zé)任到人，及時(shí)消除質(zhì)量隱患，杜絕 劣質(zhì)房屋流入社會(huì)。對出現(xiàn)重大質(zhì)量問題的施工企業(yè)，將給予資 質(zhì)降級甚至吊銷營業(yè)執(zhí)照處理，同時(shí)施工企業(yè)應(yīng)對竣工工程建立 質(zhì)量保修和質(zhì)量回訪制度，認(rèn)真聽取用戶意見，及時(shí)總結(jié)施工經(jīng) 驗(yàn)。 4. 規(guī)范設(shè)計(jì)圖紙質(zhì)量，確保設(shè)計(jì)圖紙的完整性，要求設(shè)計(jì)單位嚴(yán)格按 照國家和省的有關(guān)規(guī)范、規(guī)程開展設(shè)計(jì)工作，設(shè)計(jì)圖紙必須有天 面、衛(wèi)生間（包括沉箱）門窗、變形縫等細(xì)部大樣，使施工單位 減少施工的盲目性和隨意性。從1998年10月起，對于無給排水圖 紙或圖紙不齊全的，將不予辦理工程報(bào)建和質(zhì)量監(jiān)督手續(xù)，我局 將定期組織專家對商品房設(shè)計(jì)圖紙和結(jié)構(gòu)計(jì)算結(jié)果進(jìn)行抽查，設(shè) 計(jì)質(zhì)量特別差的將給予通報(bào)批評。 5. 商品房開發(fā)商要嚴(yán)格遵守國家頒發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營管理?xiàng)l件 ，在工程建設(shè)過程中，應(yīng)配備相應(yīng)的專職技術(shù)人員對工程進(jìn)行管 理，或委托建設(shè)監(jiān)理單位對工程實(shí)行監(jiān)理，不得隨意肢解工程， 同時(shí)開發(fā)商或物業(yè)管理單位要加強(qiáng)物業(yè)管理，落實(shí)保修制度，搞 好商品房保養(yǎng)維修，加強(qiáng)對住戶的管理，限制其隨意“打、拆、 鑿”，以及任意改變平面布局的行為，以確保建筑物的結(jié)構(gòu)安全 。對售出的商品房要根據(jù)建設(shè)部建房[1998]102號文的要求出具 《質(zhì)量保證書》和《使用說明書》，明確建筑物的保修內(nèi)容和時(shí)間以 及使用要求。 6. 嚴(yán)格按照建設(shè)部《關(guān)于建設(shè)工程質(zhì)量投訴處理暫行規(guī)定》的要求處理 群眾投訴，市質(zhì)監(jiān)站及其分站和發(fā)展商都應(yīng)設(shè)立投訴電話，及時(shí) 處理質(zhì)量投訴，問題嚴(yán)重、群眾意見大的應(yīng)向我局及時(shí)反映。 7. 明年10月我局將開展“商品房樣板工程”和“商品房優(yōu)秀設(shè)計(jì)”評選活 動(dòng)，對獲獎(jiǎng)工程的建設(shè)、設(shè)計(jì)、施工單位在新聞媒體上進(jìn)行表彰 ，以提高其社會(huì)知名度和信譽(yù)。同時(shí)，對工程質(zhì)量低劣、質(zhì)量隱 患嚴(yán)重的工程進(jìn)行曝光，讓廣大群眾掌握我市商品房的質(zhì)量狀況 。 商品房的工程質(zhì)量問題，直接關(guān)系到廣大人民群眾的切身利 益以及生命財(cái)產(chǎn)的安全，商品房質(zhì)量的好壞亦反映了我市居住水 平和建筑業(yè)水平的高低，而其質(zhì)量水平?jīng)Q非一朝一夕可以提高。 因此我局決定成立商品房質(zhì)量問題專項(xiàng)治理活動(dòng)領(lǐng)導(dǎo)小組，負(fù)責(zé) 該項(xiàng)工作的部署和開展，以及進(jìn)行階段性工作總結(jié)。（領(lǐng)導(dǎo)小組 名單略）。 1998年9月24日印發(fā) 主題詞：城鄉(xiāng)建設(shè) 建筑 質(zhì)量 通知 發(fā)至：市質(zhì)監(jiān)站、各鎮(zhèn)（區(qū)）建管站、各設(shè)計(jì)單位、四級以 上施工及裝修企業(yè)、市房地產(chǎn)商會(huì)、各商品房開發(fā)商及物業(yè)管理 公司。 抄送：市規(guī)劃國土局 順德市市政建設(shè)局人秘科 第四節(jié) 工地文明施工管理 附錄：美的海岸花園項(xiàng)目現(xiàn)場管理方案 美的海岸花園項(xiàng)目現(xiàn)場管理方案（草） 一、總說明： 為強(qiáng)化投資風(fēng)險(xiǎn)的約束機(jī)制，規(guī)范科學(xué)地管理好該項(xiàng)目，使公司取得應(yīng)有的 社會(huì)效益、環(huán)境效益、經(jīng)濟(jì)效益，擬針對項(xiàng)目及現(xiàn)場情況，制定實(shí)施本方案。 為明確責(zé)任主體，提出現(xiàn)場指揮部任務(wù)要求；防止投資規(guī)模內(nèi)賬，戰(zhàn)線拖長 ，效益低，浪費(fèi)大，提出監(jiān)控方案；針對實(shí)施項(xiàng)目現(xiàn)場管理有關(guān)的設(shè)計(jì)、方案優(yōu) 化、資源利用、工程承包、施工管理、材料供應(yīng)、設(shè)備訂貨、資金保障予以一些 規(guī)定。把項(xiàng)目現(xiàn)場管理全過程、全部目標(biāo)、全部活動(dòng)都納入計(jì)劃軌道，使項(xiàng)目各 項(xiàng)工作可預(yù)見，可預(yù)控。 二、現(xiàn)場指揮任務(wù)要求 運(yùn)用管理的職能（計(jì)劃、組織、指揮、協(xié)調(diào)、控制）去促進(jìn)技術(shù)管理工作的 開展。合格的工作主體、精干高效。 （一）負(fù)責(zé)項(xiàng)目實(shí)施過程中有關(guān)方面的綜合協(xié)調(diào)工作，委命現(xiàn)場主持事務(wù)的 責(zé)任者，有關(guān)專業(yè)（結(jié)構(gòu)、測量、材料、給排水、電氣等）的監(jiān)理人員（有專業(yè) 技術(shù)、經(jīng)驗(yàn)豐富、管理能力強(qiáng)、誠信主動(dòng)承擔(dān)責(zé)任；有成熟而客觀的判斷能力， 隨時(shí)處理可能發(fā)生的事情）應(yīng)及時(shí)組織到位。 （二）據(jù)公司決策的總進(jìn)度計(jì)劃，制定所要達(dá)到的現(xiàn)場管理的總目標(biāo)、階段 目標(biāo)，分解目標(biāo)對事務(wù)作安排。對資源進(jìn)行優(yōu)化配置，使各項(xiàng)工作都納入計(jì)劃軌 道，可預(yù)見、可預(yù)控。 （三）規(guī)定職責(zé)范圍和協(xié)作關(guān)系。按工程進(jìn)度要求和具體實(shí)際情況，分專業(yè) 編制可具體操作的業(yè)務(wù)文件，制定監(jiān)理工作運(yùn)行制度。 （四）審核并簽署工程開工、停工、復(fù)工令，督促計(jì)劃工作的實(shí)施，依據(jù)實(shí) 際進(jìn)度對工程款支付申請進(jìn)行簽證。 （五）拿出處理重大質(zhì)量事故、責(zé)任事故、安全事故的意見。 （六）處理合同履行過程中的重大爭議與糾紛，組織處理重大索賠，協(xié)助財(cái) 務(wù)等部門搞好工程決算、結(jié)算。 三、工程管理規(guī)定 貫徹建筑法及有關(guān)的規(guī)定條例，依...
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