新龍廣場項(xiàng)目前歸及銷售建議
新龍廣場項(xiàng)目 前歸及銷售建議 目 錄 一、閘北區(qū)“十五”的發(fā)展目標(biāo)和主要任務(wù) 二、本項(xiàng)目區(qū)域概況 三、閘北區(qū)舊區(qū)改造以及新建項(xiàng)目規(guī)劃 四、本項(xiàng)目SWOT分析 五、本項(xiàng)目產(chǎn)品建議 六、本項(xiàng)目客戶定位 七、本項(xiàng)目價(jià)格定位 閘北區(qū)“十五”的發(fā)展目標(biāo)和主要任務(wù) “十五”時(shí)期是閘北進(jìn)入新世紀(jì)的第一個(gè)五年，是閘北未來發(fā)展的重要時(shí)期，我們在經(jīng)濟(jì) 建設(shè)，深化改革與對(duì)外開放，城市建設(shè)與城市管理，社區(qū)建設(shè)與社會(huì)保障，以及精神文 明建設(shè)和社會(huì)事業(yè)發(fā)展等方面，都要有一個(gè)新的提高?！渡虾Ｊ虚l北區(qū)國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā) 展“十五”計(jì)劃綱要(草案)》(以下簡稱《綱要(草案)》)已發(fā)給各位代表。這里，我著重圍繞 《綱要(草案)》的起草，報(bào)告四個(gè)問題c 關(guān)于“十五”計(jì)劃的總體思路 《綱要(草案)》把總體思路確定為“突出一個(gè)龍頭，推進(jìn)兩線建設(shè)，完善三片功能，優(yōu)化四 大產(chǎn)業(yè)?！本唧w涵義是：繼續(xù)突出以不夜城開發(fā)帶動(dòng)全區(qū)發(fā)展的龍頭作用；重點(diǎn)推進(jìn)蘇州 河沿線綜合整治、改造和共和新路高架、地鐵一號(hào)線北延伸段的建設(shè)，加快沿線地區(qū)開 發(fā)；不斷完善南片商務(wù)商貿(mào)、中片文化休閑、居住和城市型工業(yè)以及北片大型居住區(qū)功 能；進(jìn)一步優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，提高閘北商業(yè)服務(wù)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、城市型工業(yè)和交通運(yùn)輸及 其相關(guān)產(chǎn)業(yè)的層次，提升產(chǎn)業(yè)能級(jí)，充分發(fā)揮四大產(chǎn)業(yè)對(duì)全區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支撐作用。提 出這些思路主要基于以下認(rèn)識(shí)： 1. 突出一個(gè)龍頭。不夜城是上海新三年大變樣的標(biāo)志之一，已經(jīng)成為上海北部主要的 公共活動(dòng)中心，也是閘北邁向新世9的)S象標(biāo)志。經(jīng)過“九五”時(shí)期的形態(tài)建設(shè)與 功能開發(fā)，初步形成了不夜城應(yīng)有的功能。但是作為閘北未來發(fā)展的增長極，它 對(duì)女S9⑦發(fā)展、城市建設(shè)的集聚與輻射效應(yīng)還需要進(jìn)一步提高，功能的特色和主 導(dǎo)性還需要進(jìn)一步凸現(xiàn)。因此，“十五”期間必須繼續(xù)強(qiáng)⑥9①不夜城的龍頭帶動(dòng)作 用。 2. 推進(jìn)兩線建設(shè)。上?！笆濉逼陂g城市建設(shè)重點(diǎn)與閘北的兩線建設(shè)是緊密相連的。蘇 州河沿線的綜合整治、改造和共和新路高架、地鐵一號(hào)線北延伸段建設(shè)，是上海 “十五”期間在閘北實(shí)施的兩大重點(diǎn)工程。根據(jù)“九五”發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，市在區(qū)的重大建 設(shè)項(xiàng)目會(huì)成為加快區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市建設(shè)的重要契機(jī)。因此，抓住這一難得的機(jī) 遇，在配合市完成重大建設(shè)項(xiàng)目的同時(shí)，重點(diǎn)推進(jìn)蘇州河沿線和共和新路的開發(fā) 建設(shè)，尤其是房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)，將形成“十五”發(fā)展新熱點(diǎn)，會(huì)對(duì)全區(qū)經(jīng)濟(jì)持續(xù)、 穩(wěn)定發(fā)展起到重要作用。 3. 是完善三片功能?！笆濉逼陂g上海要求各區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展應(yīng)更加注重特色、體現(xiàn)優(yōu)勢。 “九五”時(shí)期，閘北南中北三片功能區(qū)域已初步形成，在此基礎(chǔ)上，如何進(jìn)一步合 理定位，明晰、突出和完善三片區(qū)域特點(diǎn)，對(duì)發(fā)揮區(qū)域功能優(yōu)勢，形成產(chǎn)業(yè)發(fā)展 特色，確立閘北在上?！笆濉卑l(fā)展過程中的地位，將具有十分重要的現(xiàn)實(shí)意義。 4. 是優(yōu)化四大產(chǎn)業(yè)。根據(jù)能夠發(fā)揮閘北區(qū)位優(yōu)勢、對(duì)全區(qū)經(jīng)濟(jì)影響面大、發(fā)展具有一 定成長性、符合閘北產(chǎn)業(yè)特色的原則，適應(yīng)我區(qū)不斷增強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)職能、日益擴(kuò)大 的開放環(huán)境、以創(chuàng)新為動(dòng)力的發(fā)展要求，提出優(yōu)化四大產(chǎn)業(yè)：以知識(shí)型服務(wù)業(yè)為 主要內(nèi)容的商業(yè)服務(wù)業(yè)；以堅(jiān)持高起點(diǎn)規(guī)劃、高水平設(shè)計(jì)、高質(zhì)量施工、高標(biāo)準(zhǔn) 管理為開發(fā)標(biāo)準(zhǔn)的房地產(chǎn)業(yè)；以電子信息業(yè)為主導(dǎo)的城市型工業(yè)和以物流與相關(guān) 行業(yè)為發(fā)展方向的交通運(yùn)輸業(yè)，將作為今后產(chǎn)業(yè)發(fā)展的方向，是符合閘北區(qū)情實(shí) 際的。 二、本項(xiàng)目區(qū)域概況 轄區(qū)內(nèi)有西藏，海寧路，河南北路，共和新路等主干道。交通便捷，輕軌、公共交 通四通八達(dá)。全國聞名的七浦路服裝一條街在轄區(qū)內(nèi)，有上海超飛捷服裝批發(fā)市場、上 海新七浦浦服裝批發(fā)市場、上海興浦服裝批發(fā)市場等大型專業(yè)服裝批發(fā)市場；曲阜路云 集了一批國有專業(yè)市場，有上海工業(yè)晶批發(fā)市場，上海甘肅燈具市場、上海文化用品批 發(fā)市場、上海跳蚤市場、香江家具城、上海保健品市場等大型專業(yè)市場；外延有上海北 隆運(yùn)輸服務(wù)中心、上海眾匯旺建材市場、閘北輕紡市場等。地理與人口：北站街道位于 閘北區(qū)的南部，東靠河南北路、羅浮路與虹口區(qū)乍浦街道相連；西沿南北高架橋同天日 西路街道相鄰，南隔蘇州河和黃浦區(qū)的外灘、南京東路街道相望，北以鐵路與芷江西路 、寶山路兩街道為界。北站街道轄區(qū)面積1．99平方公里，有33個(gè)居委會(huì)，居民45474戶 ，人口122890人，人口密度為61504人／每平方公里。 轄區(qū)單位：轄區(qū)內(nèi)有北站警署、北站工商所、北站環(huán)衛(wèi)所、閘北區(qū)房地局第一辦事處、 新新、山西、北站三個(gè)物業(yè)管理有限公司、海寧醫(yī)院、不夜城預(yù)防保健所等。有市屬企 事業(yè)140多個(gè)，區(qū)屬企事業(yè)單位460多個(gè)。 本區(qū)域機(jī)構(gòu)設(shè)置：黨群部門設(shè)有紀(jì)工委(監(jiān)察室)、組織人事科、宣傳科(含統(tǒng)戰(zhàn))、黨工 委辦公室、工會(huì)、團(tuán)工委、婦聯(lián)、武裝部；行政部門設(shè)有行政辦公室(含信訪辦)、綜合 治理辦公室、城市管理科、經(jīng)濟(jì)管理科、勞動(dòng)力管理科、文教科、財(cái)政審計(jì)科(含稅管辦 )、舊區(qū)改造辦公室。 區(qū)域經(jīng)濟(jì)多年來一直保持區(qū)領(lǐng)先地位。2000年全年完成稅收2687．33萬元，比上年 增長11．12％，其中市區(qū)級(jí)稅收完成2106．39 萬元，比上年增長7．2％。增長值完成11213萬元，比上年增長8．8％。引進(jìn)內(nèi)資4100萬 元，引進(jìn)各類企業(yè)55家，其中非公經(jīng)濟(jì)企業(yè)26家，完成企業(yè)改制25家。在創(chuàng)建文明社區(qū) 的活動(dòng)中，根據(jù)“安居樂業(yè)”要求，圍繞“點(diǎn)、線、面、環(huán)”創(chuàng)建規(guī)劃，街道開展“黨建進(jìn)社 區(qū)，創(chuàng)建進(jìn)家庭”爭創(chuàng)活動(dòng)，形成以黨建工作帶動(dòng)和促進(jìn)文明社區(qū)創(chuàng)建的鮮明特色，取得 較好成效。創(chuàng)市級(jí)文明小區(qū)8個(gè)，區(qū)級(jí)文明小區(qū)18個(gè)，市級(jí)安全小區(qū)10個(gè)，區(qū)級(jí)安全小區(qū) 14個(gè)。 2000年8月，本區(qū)域街道政務(wù)管理中心(國慶路43號(hào))啟用，面積2258平方米，內(nèi)設(shè)各 部門辦公室，大、中、小會(huì)議室5個(gè)，近100平方米的社區(qū)政務(wù)、事務(wù)受理中心。政務(wù)中 心大樓除設(shè)有常規(guī)物業(yè)管理運(yùn)行系統(tǒng)外，還配置中央空調(diào)、全自動(dòng)電話總機(jī)交換，寬帶 計(jì)算機(jī)局域網(wǎng)、大樓音響調(diào)控、多制式會(huì)議視聽播放、計(jì)算機(jī)多媒體大屏幕投影、衛(wèi)星 電視接收端口、紅外線樓宇安報(bào)警聯(lián)網(wǎng)、大樓管理監(jiān)控閉路電視布線等系統(tǒng)。街道還投 資建立了四大中心，有融職業(yè)介紹、職業(yè)培訓(xùn)、崗位開發(fā)、失業(yè)保障和養(yǎng)老保險(xiǎn)六大功 能為一體的社會(huì)保障服務(wù)中心；有加大招商引資力度，改善招商環(huán)境的招商服務(wù)中心； 有為社區(qū)居民提供教育、文娛、休閑、學(xué)習(xí)等服務(wù)的社區(qū)文化中心、社區(qū)服務(wù)中心。 三、閘北區(qū)舊區(qū)改造以及新建項(xiàng)目規(guī)劃 根據(jù)閘北區(qū)政府規(guī)劃，鐵路上海站北廣場、海寧路兩側(cè)的商務(wù)區(qū)、蘇州河沿岸休閑居住 區(qū)、以大寧綠地為龍頭的中部商業(yè)文化中心、市北工業(yè)新區(qū)的二期以及北區(qū)兩大物流區(qū) 是閘北日后著力發(fā)展的六大重點(diǎn)區(qū)域。閘北區(qū)將以“三線二片”建設(shè)為抓手，力爭到2010 年基本完成全區(qū)的舊區(qū)改造任務(wù)，扮靚滬上北大門。 三線：即蘇州河沿線4．1公里的閘北段，建成綠色景觀線和環(huán)保生態(tài)型高檔住宅區(qū) ：海寧路沿線建成新梅太古城等一批高檔住宅、商貿(mào)區(qū)；中興路沿線以道路拓寬為突破 口，帶動(dòng)舊區(qū)改造。 二片：即不夜城地區(qū)全部拆除剩余的二級(jí)舊里以下舊住房，促進(jìn)城區(qū)功能戰(zhàn)略性調(diào) 整：寶山路街道轄區(qū)內(nèi)加快實(shí)施成片舊改地塊的改造建設(shè)。 上?；疖囌颈睆V場改造被列為改造重點(diǎn)，預(yù)計(jì)總投資約100萬美元。北廣場改造方案由境 外專業(yè)機(jī)構(gòu)設(shè)計(jì)，規(guī)劃中包括上海長途客運(yùn)總站等，而重中之重是6條東西向的道路的改 造。目前在售的和即將上市的新盤有30余個(gè)項(xiàng)目。 2003年閘北舊城改造項(xiàng)目情況，根據(jù)規(guī)劃，海寧路沿線是重點(diǎn)區(qū)域，海寧路以北，由 東向西有北站新城、安康苑、華興新城等，總規(guī)劃約有97萬m，住宅：海寧路南面，有銀 邦花園、塘沽新城、新梅太古城和華祺苑二期等，總量約為80萬m0。 閘北區(qū)新梅太古城舊區(qū)改造項(xiàng)目2002年12月23日正式簽約啟動(dòng)，從而標(biāo)志著閘北區(qū)新一 輪舊區(qū)改造全面拉開帷幕。率先啟動(dòng)的新梅太古城舊區(qū)改造項(xiàng)目，位于閘北區(qū)曲阜路以 北，海寧路以南，西藏北路以東，浙江北路以西。未來該地塊上將崛起建筑面積約40萬 平方米的新梅太古城，集居住、商業(yè)、辦公為一體。 迄今為止閘北動(dòng)遷人口最多、改造地塊最大的項(xiàng)目——“中興城，，1日區(qū)改造工程于 今年3月啟動(dòng)?！爸信d城”位于中興路以北，天通庵路以南，西藏路以東，寶通路以西范圍 內(nèi)，占地約20．7公頃，規(guī)劃建造50多萬m0的中高檔住宅。其中在中興路、西藏路口還將 建設(shè)一4萬m，大型公共綠地。據(jù)悉，西地塊于今年10月份基本拆平，東塊動(dòng)遷年內(nèi)也將 啟動(dòng)，今年年底開工建設(shè)。 四．本項(xiàng)目SWOT分析 a)優(yōu)勢 1．上海房地產(chǎn)指數(shù)持續(xù)39個(gè)月連續(xù)上揚(yáng)，并保持良好健康的態(tài)勢 2．上海目前辦公用房和住宅用房比例大大低于國際各大商業(yè)城市 3．上海2010年世博會(huì)的申辦成功帶來的巨大商機(jī) 4．閘北區(qū) “十五”計(jì)劃重點(diǎn)對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展提出更高的要求 5．區(qū)域內(nèi)軌道交通的建設(shè)已經(jīng)啟動(dòng)，高架道路以及主干道網(wǎng)絡(luò)已開始施工(部分已經(jīng)建 成) 6．外灘源和人民廣場C肋等集中商務(wù)區(qū)的形成和發(fā)展帶來的聯(lián)動(dòng)效應(yīng) b)劣勢 1． 由于歷史原因，閘北區(qū)在市中心區(qū)域內(nèi)被認(rèn)為檔次較低的區(qū)域 2．本區(qū)域內(nèi)近期規(guī)劃新建混合項(xiàng)目總量超過180萬平方米 3．對(duì)于辦公用房來說，周邊大量規(guī)劃住宅用房，使得該區(qū)域缺少純辦公氣氛 4．對(duì)于住宅來說，本項(xiàng)目規(guī)模較小，很難增加來自創(chuàng)造附加值的高額利潤 5．相對(duì)于新梅和其他一些公司，品牌效應(yīng)弱 c)機(jī)會(huì)點(diǎn) 1．西藏北路拓寬帶來的商機(jī)西藏北路二期拓寬工程已經(jīng)啟動(dòng)，將建成一條北至中山北路 南到中山南路雙向六車道的城市中心主干道，通過西藏北路從本項(xiàng)目到世博會(huì)場館區(qū)域 約7．5公里。 2．軌道交通8號(hào)線連接整個(gè)上海軌道交通8號(hào)線2005年底建成通車，及時(shí)將在本項(xiàng)目地塊 旁邊建一個(gè)站點(diǎn)，這將對(duì)住戶的出行帶來極大的便利。而且該線路直接連接世博會(huì)浦西 、浦東場館，這對(duì)辦公用房是一個(gè)很大的優(yōu)勢。 3．本區(qū)域舊貌換新顏本區(qū)域原先給上海人的影響是較差的，周邊到處都是危棚簡屋，但 規(guī)劃后將建成綠色景觀線和環(huán)保生態(tài)型高檔住宅區(qū)和商貿(mào)區(qū)，這將為住宅用房以及商業(yè) 用房的銷售帶來大量的人氣。 4．本區(qū)域原先辦公用房的客戶本區(qū)域內(nèi)原先有大量外省市駐滬辦事機(jī)構(gòu)，在本區(qū)域已經(jīng) 辦公、居住了許多年，對(duì)該地區(qū)有一定的了解，愿意繼續(xù)在本區(qū)域生活，這將是辦公用 房的潛在客戶群。 5．本區(qū)域與其他同等區(qū)域的價(jià)格差由于各種原因，造成了目前本區(qū)域比其他同等區(qū)域的 價(jià)格低，這樣在規(guī)劃項(xiàng)目逐漸啟動(dòng)后，會(huì)形成一個(gè)銷售價(jià)格逐步上揚(yáng)的走勢。 6．周邊大型CBD的形成帶動(dòng)的商機(jī)目前北外灘、外灘、人民廣場、南京西路和不夜城等 集中商務(wù)區(qū)的建設(shè)和成熟，本項(xiàng)目的地理位置正好等距離輻射這些區(qū)域，形成補(bǔ)充。 五．本項(xiàng)目產(chǎn)品建議 本項(xiàng)目整體規(guī)劃布局較為合理，在西藏北路二期拓寬后對(duì)住宅沒有太大的影響，而各個(gè) 出入口安排也較為合理。先就產(chǎn)品各類型部分提出以下建議： a)辦公用房 1．純辦公房 作為純辦公房，本項(xiàng)目應(yīng)定位中檔小面積辦公房 1)夕I、立面外立面設(shè)計(jì)以石材(仿石材)或深色面磚為基調(diào)，配合金屬百葉等建材的巧妙 結(jié)合與運(yùn)用 2)．單層面積 800m2左右 3)．單元面積 50—80m’(另應(yīng)當(dāng)考慮兩套打通的形式) 4)．層高建議 3．5 m／單層 5)．大堂形象 部分挑高8m，建筑面積800余平方米的超大精裝大堂，大堂設(shè)計(jì)充分體現(xiàn)了寬敞、氣 派的空間感受，使業(yè)主及訪客體會(huì)到尊貴的感覺。建筑全面引入生態(tài)大堂設(shè)計(jì)理念，使 大堂巧妙地將濃郁的商務(wù)氛圍和自然、輕松的共享商務(wù)空間融合在一起。熱帶、亞熱帶 綠色植物點(diǎn)綴在大堂各個(gè)角落，使大堂呈現(xiàn)出一派生機(jī)盎然的景象。大堂內(nèi)將設(shè)接待資 訊中心、商務(wù)中心、訪客休息區(qū)及咖啡廳、茶座等商務(wù)設(shè)施，使入住企業(yè)及來訪客人擁 有良好的洽談環(huán)境，為入住企業(yè)提升企業(yè)形象提供了良好的條件。 6)?？照{(diào)設(shè)置 辦公區(qū)采用分戶式中央空調(diào)，裙房商業(yè)部分采用集中式中央空調(diào)，分戶式中央空調(diào)與中 央空調(diào)的區(qū)別在于前者可以分產(chǎn)計(jì)量、單獨(dú)控制，采用此種空調(diào)系統(tǒng)的目的在于考慮到 中小公司業(yè)主員工的加班需求，即加班的業(yè)主可自主對(duì)空調(diào)進(jìn)行控制。大堂及裙房部分 為集中中央空調(diào)。分體式吸頂空調(diào)(見附件1) 7)．電梯數(shù)量4部電梯、1部貨梯(在成本核算允許的情況下，盡量使用高速電梯，目 前電梯的速度是中檔辦公房最大的困擾) 8)．電梯廳裝修地面鋪設(shè)高檔大理石，墻面為貼高檔大理石及夾膠玻璃，天花為鋁 格柵板、鋁板及噴砂玻璃。 9)．公共衛(wèi)生間：在每戶的室內(nèi)都預(yù)留了管道井，客戶可以根據(jù)自己的需要來決定是 否保留。在每個(gè)標(biāo)準(zhǔn)層設(shè)計(jì)了男女公共衛(wèi)生間各一個(gè)。 其他配備設(shè)備及裝修標(biāo)準(zhǔn) *設(shè)員工餐廳、便利店等生活配套設(shè)施 *每戶預(yù)留強(qiáng)電、弱電箱，配電量及信息點(diǎn)完全按照甲級(jí)寫字樓標(biāo)準(zhǔn)配置，寬帶入戶 *上下水及其他管線統(tǒng)一管井布置 *大堂及...
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