房地產(chǎn)的利潤(rùn)與銷售速度直接相關(guān)，因此，控制銷售進(jìn)度就可以對(duì)利潤(rùn)率產(chǎn)生很大影響。房產(chǎn)銷控的是通過對(duì)銷售速度和價(jià)格的控制達(dá)到高價(jià)全額銷售的目的，開發(fā)商的銷控就是業(yè)主的購(gòu)房陷阱。 

　　樓盤“銷控”的概括為控局勢(shì)、控價(jià)格和控速度。 

　　控局勢(shì)——差房能賣掉，好房高價(jià)賣 

　　在一個(gè)樓盤的中，物業(yè)有優(yōu)劣好壞之分，通常情況下是優(yōu)先出售戶型或者位置等條件不是很好的產(chǎn)品，而把好位置、好戶型的產(chǎn)品留到價(jià)格可能達(dá)到更高水平的時(shí)候進(jìn)行銷售，這是價(jià)格炒作的一般性原則。同時(shí)也規(guī)避了不好的戶型型無(wú)法銷售的風(fēng)險(xiǎn)。 

　　控價(jià)格——在價(jià)格最高時(shí)拋售 

　　房產(chǎn)銷售有個(gè)特點(diǎn)，越接近現(xiàn)房，物業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)越低，購(gòu)房進(jìn)駐的時(shí)間越短，物業(yè)業(yè)主的成本越低，因此越接近現(xiàn)房?jī)r(jià)格就越高。而一般性銷售都是低開高走價(jià)格策略，在開盤期，價(jià)格較低，這是促銷的手段，其實(shí)在最低價(jià)格的房子開發(fā)商可能一套都不會(huì)出售。通過不停的廣告造勢(shì)，人氣增加，樓盤升溫，價(jià)格開始抬升。所以在價(jià)格最高時(shí)期也就是熱銷期時(shí)，也是開發(fā)商大規(guī)模拋售的時(shí)期，同時(shí)也獲得了最大的利益。一般說(shuō)來(lái)，開盤時(shí)銷售的僅僅是一小部分，有相當(dāng)大比例的房子，尤其是好戶型將留到現(xiàn)房或接近現(xiàn)房時(shí)銷售，來(lái)通過漲價(jià)獲取更多的利潤(rùn)?！?nbsp;

　　控速度——加速度營(yíng)銷，降本增利 

　　房產(chǎn)銷售的速度直接影響開發(fā)成本，銷售速度越快，回款速度越快，資金流動(dòng)的也越快，開發(fā)的成本也就越底，相應(yīng)的利潤(rùn)就會(huì)增加。通過銷控手段，制造熱銷虛假局面，可快速提升銷售速度，這是開發(fā)商慣用的伎倆。在營(yíng)銷學(xué)上也成為加速度營(yíng)銷。 

　　通過對(duì)售樓現(xiàn)場(chǎng)人流的控制和銷控表的設(shè)計(jì)，可以制造出虛假“熱銷”局面，創(chuàng)造購(gòu)買壓力，提升銷售價(jià)格，出現(xiàn)搶購(gòu)行為，有些開發(fā)商通過惜售和拍售的手段來(lái)蒙蔽業(yè)主，提高物業(yè)的虛假價(jià)值。 

　　銷控手段——七大陷阱套買家 

　　房產(chǎn)銷售的信息保密性和不對(duì)稱性為銷控創(chuàng)造了良好的條件，虛弱的房產(chǎn)開發(fā)商通過銷控手段和認(rèn)購(gòu)方法來(lái)促動(dòng)資金流動(dòng)，倒也賺個(gè)滿缽。所以銷控就是炒作房產(chǎn)實(shí)施資本運(yùn)營(yíng)最有效的方法。 

　　陷阱1：創(chuàng)造供不應(yīng)求局面少放房源 

　　在樓盤認(rèn)購(gòu)或者開盤之前，通過統(tǒng)計(jì)電話咨詢量和售樓處來(lái)訪量來(lái)確定基本的意向客戶的數(shù)量，然后確定按遠(yuǎn)少于意向客戶的總數(shù)放量，通常的比例是20%左右，有時(shí)甚至更低。 

　　所以，排隊(duì)熱銷的場(chǎng)面就司空見慣了。當(dāng)“供不應(yīng)求”的情況出現(xiàn)后，開發(fā)商有兩種選擇，一是繼續(xù)拿出房子，加快銷售速度；二是漲價(jià)——大部分開發(fā)商會(huì)選擇后者，而漲價(jià)的幅度將根據(jù)房源稀缺的程度來(lái)確定。 

　　僅就排隊(duì)而言開發(fā)商還有技巧，花錢雇傭社會(huì)閑散人員參與排隊(duì)，濫竽充數(shù)，有意創(chuàng)造人氣，對(duì)于下崗工人來(lái)說(shuō)到也是一種收入途徑，何苦不為，簡(jiǎn)直是來(lái)者不拒。這種熱銷場(chǎng)面可使得銷售一蹴而就，達(dá)到目的，短期內(nèi)聚集高額資本，開發(fā)商發(fā)了家倒也高枕無(wú)憂了。 

　　陷阱2：“好樓”暫停銷售 

　　這一手段又被稱做“封樓”，是指開發(fā)商將樓盤當(dāng)中的某一棟或是某幾棟樓“封存”的一種銷售手段。這種銷控手段通常也在樓盤開盤初期使用，相比而言，被“封掉”的樓盤一定是好樓，也就是位置、景觀、環(huán)境比較好的樓盤，留到現(xiàn)房和準(zhǔn)現(xiàn)房時(shí)將可以賣出更高的價(jià)格，而先期銷售的，都是漲價(jià)潛力不大的樓棟。 

　　陷阱3：“凍結(jié)”好戶型 

　　開發(fā)商通常希望將樓層或戶型不是太好的產(chǎn)品盡量在這一階段當(dāng)中消化掉，而把精品的樓層和戶型留到接近現(xiàn)房時(shí)再出售，以期漲價(jià)銷售。 

　　與此同時(shí)，銷售人員還會(huì)根據(jù)買家的需求，提供條件盡可能接近的產(chǎn)品，通過提供一定的優(yōu)惠來(lái)進(jìn)一步加快次戶型的銷售。 

　　陷阱4：虛假銷控圖 

　　在很多樓盤的售樓處當(dāng)中，都設(shè)立了銷控表，意圖使買家了解整個(gè)樓盤的銷售情況，不過，銷控表一般都是虛假的，買家并不能通過它來(lái)了解樓盤的銷售情況，在他看來(lái)，銷控表更大的意義在于給意圖購(gòu)買某一戶型的買家增添心理壓力，迫使其加速或提價(jià)購(gòu)買，以實(shí)現(xiàn)銷控目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)最大化的利潤(rùn)。 

　　銷控表是使用不同的符號(hào)來(lái)表示“小定”、“大定”、“已購(gòu)”的情況，而銷控表造假的伎倆正是存在于這一環(huán)節(jié)，例如，如果用紅色的圓點(diǎn)表示已經(jīng)交付大定，那么，開發(fā)商通常會(huì)采用相對(duì)較小的紅色圓點(diǎn)來(lái)標(biāo)明意向性客戶，如果買家不加仔細(xì)觀察，通常很難分辨，如果買家對(duì)這套房子表現(xiàn)出較為濃厚的興趣，售樓人員就會(huì)強(qiáng)調(diào)，存在商量的余地，不過，隨之而來(lái)的一定是程度不同的單價(jià)上提。 

　　陷阱五：投機(jī)商和銷售員及中介機(jī)構(gòu)聯(lián)合炒房 

　　一般講投機(jī)商通過低價(jià)買進(jìn)一批房源，創(chuàng)造熱銷局面，然后通過和銷售人員聯(lián)合高價(jià)推出購(gòu)進(jìn)的房源，實(shí)行溢價(jià)分成，利益共享，不過在近年國(guó)家的宏觀調(diào)控下這種行為有所收斂，但依然存在。 

　　陷阱六：品牌借用伎倆在商業(yè)地產(chǎn)中層出不窮 

　　不少商業(yè)地產(chǎn)和多家知名品牌商聯(lián)合，制造虛假入住的消息，借故大幅度提高物業(yè)價(jià)值，欺騙業(yè)主。使得不少業(yè)主身陷囹圄，造成購(gòu)買失誤慘淡結(jié)局。 

　　陷阱七：逼迫業(yè)主參與銷售。不少開發(fā)商善用會(huì)晤活動(dòng)營(yíng)銷，現(xiàn)場(chǎng)簽房。當(dāng)然有銷售就要有造勢(shì)，就需要拖兒，怎么辦，老客戶就充當(dāng)了這個(gè)角色，結(jié)果是開發(fā)商獲利保證開發(fā)進(jìn)度，業(yè)主準(zhǔn)時(shí)搬遷入住，皆大歡喜。 

　　銷控——有時(shí)就是侵權(quán) 

　　“銷控”是一種侵權(quán)行為，嚴(yán)重侵犯了業(yè)主的利益。 

　　銷控地欺詐性嚴(yán)重侵犯了業(yè)主對(duì)產(chǎn)品的知情權(quán)。 

　　在執(zhí)行“銷控”政策的過程中，不少開發(fā)商采用了隱瞞甚至是欺詐的手段，通過虛假銷控表、虛假熱購(gòu)場(chǎng)面，虛假的購(gòu)買信息，給準(zhǔn)業(yè)主創(chuàng)造購(gòu)買壓力，高價(jià)買進(jìn)后大呼上當(dāng)。有一句話精彩，經(jīng)銷商什么都不怕，就怕顧客知道真相。 

　　“銷控”侵犯了消費(fèi)者的購(gòu)買自由權(quán)強(qiáng)賣弱買 

　　銷控往往發(fā)生業(yè)主花高價(jià)買不到心儀的產(chǎn)品，直接影響到日后的居住生活舒適程度，違背購(gòu)買者的購(gòu)買初衷。好的樓棟、樓層、戶型往往都凍結(jié)在一定的銷售期，出現(xiàn)購(gòu)買意愿被動(dòng)地轉(zhuǎn)變和購(gòu)買誤區(qū)。 

　　“銷控”侵犯了業(yè)主的財(cái)產(chǎn)權(quán) 

　　成功的銷控不僅是全部銷售，而是在高價(jià)情況下大規(guī)模銷售。銷控創(chuàng)造了購(gòu)買壓力，使物業(yè)虛擬升值，形成了后期的房產(chǎn)泡沫。購(gòu)房人將承擔(dān)更重的房款，買家的經(jīng)濟(jì)利益受到了很大的侵犯。為后期的家庭成活帶來(lái)了很大負(fù)擔(dān)。 

　　所以房產(chǎn)銷控，陷阱重重，侵權(quán)行為，比比皆是。

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