此輪房地產(chǎn)宏觀調(diào)控,萬科是率先在全國范圍內(nèi)降價(jià)的第一家著名地產(chǎn)商。2007年底、2008年初,在深圳、廣州、杭州、武漢、上海、北京,還有成都,萬科新開樓盤(含在售項(xiàng)目后期)以低價(jià)開盤或明示折扣的方式,降幅達(dá)15%-30%。

　　很顯然,這是一次有著明確理念指導(dǎo)的企業(yè)行為,而不是通常所見的個(gè)別項(xiàng)目促銷行為。其發(fā)韌動(dòng)機(jī),最近可溯至萬科理念的核心人物王石的言論,譬如"房價(jià)拐點(diǎn)論"(雖有被誤讀之嫌)、"三四年內(nèi)別買房論"、"30歲之前租房論"等。如果我的理解沒有錯(cuò),在萬科看來,第一,這次房地產(chǎn)調(diào)控遠(yuǎn)比以前的調(diào)控力度大、程度深、影響廣;第二,樓市觀望期相對較長,超過半年;第三,2008年房價(jià)漲幅將遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于2007年,總體漲幅回歸理性,部分區(qū)域甚至可能出現(xiàn)下跌;第四,主動(dòng)降價(jià),可盡快回籠資金,加快資金周轉(zhuǎn)率;第五,作為業(yè)內(nèi)老大,此舉可在政府面前樹立配合宏觀調(diào)控的良好形象。

　　成都萬科"魅力之城"就是萬科實(shí)施整體降價(jià)策略的落地項(xiàng)目之一。

　　我必須向成都萬科"魅力之城"的部分業(yè)主表示同情。這些業(yè)主,買房最短的不過十幾天,時(shí)間長的也不到兩個(gè)月,而魅力之城的銷售價(jià)格從此前的均價(jià)每平方米5700元,降至4400元,總價(jià)從50萬元跌至40萬元,房屋價(jià)值縮水20%,焉能不心疼?

　　然而,這就是買房應(yīng)付的代價(jià)。在國家統(tǒng)計(jì)局的CPI統(tǒng)計(jì)體系里,房租被納入計(jì)算,房價(jià)卻未算,因?yàn)橘I房不是消費(fèi),而是一種投資(順便說一句,如果房價(jià)計(jì)入CPI,那么全年的CPI漲幅就不止是6.5%,而至少是百分之十幾了)。如你所知,投資是有風(fēng)險(xiǎn)的。股市有大漲也有大跌,房價(jià)也不會只漲不跌。買房的風(fēng)險(xiǎn),就包括房價(jià)下跌。借用蔡明在春晚小品<夢幻家園>里的話:為什么呢?為什么呢?因?yàn)?這就是市場規(guī)律。

　　雖然部分業(yè)主想要萬科補(bǔ)償差價(jià)的心情可以理解,但除非萬科在購房合同里有此良善條款(如"他日若房價(jià)下跌,則由賣方補(bǔ)償差價(jià)"云云),否則,這種要求是難以獲得支持的。如果"降價(jià)則補(bǔ)償"的理由成立,則1998年后的香港,1991年后的東京,99%以上的地產(chǎn)商早就跳樓或倒閉了。死得更快的是汽車制造商及其銷售商,因?yàn)槠囈话愣际遣粩嘣诮祪r(jià)。房價(jià)從均5700元跌到4400元,業(yè)主要求賣方補(bǔ)償差價(jià),但如果房價(jià)從5700元漲到8000元,業(yè)主會不會或者說應(yīng)不應(yīng)該給賣方分成呢?

　　我無意為賣方辯護(hù),但萬科其實(shí)也是降價(jià)的利益受損者之一。按照"降價(jià)則補(bǔ)償"的邏輯,由于降價(jià)導(dǎo)致的利益流失,是不是也要給萬科補(bǔ)償?當(dāng)然,人們會說,這是什么混蛋邏輯?萬科是咎由自取,或者叫活該,誰讓它自己主動(dòng)降價(jià)呢。何況,即使降價(jià)30%,它還是有利潤的。這且不說。

　　由于房價(jià)下跌,業(yè)主向開發(fā)商索賠,成都萬科"魅力之城"不是第一家,兩年多以前在上海就曾出現(xiàn)過同類案例。業(yè)主索賠未成,向法院起訴要求退房,獲得支持。成都萬科魅力之城的業(yè)主也可以沿用這一判例,向法院起訴,要求退房。不過,法院也很可能會判決業(yè)主賠償開發(fā)商總房款的3%。這就是買房的風(fēng)險(xiǎn)----退房應(yīng)付的代價(jià)。并非不可能的是,打官司是需要時(shí)間的,如果開庭的時(shí)候,房價(jià)又從4400元漲到了6000元甚至更高,業(yè)主就會比較尷尬:這官司還打不打呢?

　　正如小品<夢幻家園>所顯示的,開發(fā)商在全國人民心目中的形象似乎總是不太善良。為什么呢?為什么呢?因?yàn)樗麄兛偸峭诤靡粋€(gè)又一個(gè)的暗坑,等著購房者跳進(jìn)去。所以,許多人要選擇品牌開發(fā)商,如萬科?？墒?品牌開發(fā)商也不是萬能的,正如Prada、Gucci也會有因庫存而打折的時(shí)候,萬科也免不了會降價(jià),正如它也會臨時(shí)漲價(jià)一樣。萬科再著名也是商家啊。

　　市場從來都是雙面的。沒買房的人,總是希望或等待房價(jià)下跌,但有可能要付出觀望的代價(jià),因?yàn)榉績r(jià)或許就在觀望中悄然上漲;已經(jīng)買房的人,卻希望房價(jià)上漲,事實(shí)也是,過去多年,房價(jià)一直是在上漲。

　　房地產(chǎn)市場需要來一次調(diào)整。多年來,尤其是2006、2007年的這種瘋漲是不正常的。樓市的調(diào)整,教育的不僅僅是開發(fā)商,還有我們購房者自己。由此出發(fā),遠(yuǎn)不止是房地產(chǎn)業(yè),感性之外,我們對市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律的理性認(rèn)知又有多少?

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