關(guān)于房?jī)r(jià)拐點(diǎn)的爭(zhēng)論仍在持續(xù)。在這場(chǎng)口水戰(zhàn)過程中，我注意到一個(gè)有趣的現(xiàn)象，不少人以成交量的萎縮來(lái)斷定拐點(diǎn)不可能出現(xiàn)。其理由是：現(xiàn)在的房?jī)r(jià)雖然在下跌，由于交易量萎縮，不能代表真實(shí)的房?jī)r(jià)走勢(shì)，更不能確認(rèn)下跌軌道已經(jīng)形成，只有當(dāng)房?jī)r(jià)下跌伴隨著成交量的放大，才能確認(rèn)拐點(diǎn)是否已經(jīng)形成。

　　放下房?jī)r(jià)是否出現(xiàn)了拐點(diǎn)不提，認(rèn)為交易量萎縮不能代表真實(shí)房?jī)r(jià)走勢(shì)、不會(huì)導(dǎo)致拐點(diǎn)出現(xiàn)的說法與歷史數(shù)據(jù)不符。無(wú)論是日本當(dāng)初樓市泡沫破滅時(shí)的大跌，還是香港樓市在金融危機(jī)爆發(fā)后的大跌，亦或美國(guó)次級(jí)債后的房?jī)r(jià)大跌，在房?jī)r(jià)快速、深幅下跌的過程中伴隨著交易量的急劇萎縮。也就是說，房?jī)r(jià)下跌過程中的成交量萎縮乃是一種常態(tài)而非異象。道理很簡(jiǎn)單，對(duì)于住房這種變現(xiàn)慢的大宗資產(chǎn)類商品而言，“買漲不買跌”的心理在全世界都沒有太大區(qū)別。

　　對(duì)于住房這類實(shí)物資產(chǎn)，人們購(gòu)買的理由一般有四個(gè)：

　　一是居住需要。對(duì)于這類人群而言，當(dāng)然是房?jī)r(jià)下跌越多購(gòu)買越劃算，雖然他們無(wú)法判斷房?jī)r(jià)下跌的底部在哪里，只要房?jī)r(jià)在下跌，他們就會(huì)自動(dòng)在心理上放大下跌區(qū)間，持幣觀望，以等待更好的買入機(jī)會(huì)。由于房?jī)r(jià)持續(xù)多年快速上漲，已遠(yuǎn)遠(yuǎn)偏離人們的實(shí)際購(gòu)買力，這在某種程度上也加大了人們對(duì)房?jī)r(jià)回歸的預(yù)期。

　　二是投資性需要，即目的是為了用于出租以賺取租金，而在目前的房?jī)r(jià)下，這種投資收益的可能性微乎其微。某投資者曾經(jīng)做過這樣的計(jì)算，深圳有一套130平方米的房子現(xiàn)在價(jià)值300萬(wàn)左右，租金是1萬(wàn)元錢。如果買下該房首付就是90萬(wàn)元，當(dāng)年的房租收入12萬(wàn)元減去貸款利息10.3萬(wàn)元，可掙1.7萬(wàn)元，但是，買房人如果把90萬(wàn)元選擇一年的定期存款，他卻可以獲得3.5萬(wàn)的利息，并且沒有任何風(fēng)險(xiǎn)，也就是說，如果房?jī)r(jià)不漲，90萬(wàn)元用來(lái)買房比存在銀行里虧1.8萬(wàn)元！這意味著以目前的房?jī)r(jià)來(lái)計(jì)算，投資價(jià)值已經(jīng)喪失。

　　三是保值性需要，即人們?yōu)榱艘?guī)避通貨膨脹的風(fēng)險(xiǎn)，而將部分貨幣轉(zhuǎn)化成實(shí)物資產(chǎn)。而要保值、升值，人們自然傾向于在價(jià)格處于上升軌道中時(shí)買入實(shí)物資產(chǎn)而不是在下跌軌道中買入，因?yàn)樵谙碌壍乐须m然有碰到底部的機(jī)會(huì)，但這種幾率太小，更多時(shí)候是一買入就立即虧損——這顯然不符合人們通過買房保值的偏好。

　　四是投機(jī)性需要，俗稱炒房。這部分投資者的目的是低價(jià)買房而高價(jià)賣出以從中賺取差價(jià)。值得一提的是，如果要炒房，買賣房屋的傭金、營(yíng)業(yè)稅等支出就占了總成本的10%以上，銀行利息占到約8%，也就是說，在房?jī)r(jià)上漲20%以內(nèi)的升值才能保本，20%以上的升值才能盈利。莫說在房?jī)r(jià)處于下跌過程中，即便在房?jī)r(jià)漲得慢的時(shí)候，投機(jī)者在炒房的時(shí)候也會(huì)心存顧慮。

　　因此，住房交易量下降并非房?jī)r(jià)未到拐點(diǎn)的象征，而可能恰是房?jī)r(jià)正在形成拐點(diǎn)的標(biāo)志。如果說以上分析還只是筆者的推測(cè)的話，那么，相關(guān)調(diào)查所代表的民意則進(jìn)一步印證了本人推斷的合理性。

　　1月14日，《中國(guó)青年報(bào)》刊登了對(duì)50個(gè)大中城市的最新公眾調(diào)查，結(jié)果顯示：相信本城市2008年的房?jī)r(jià)會(huì)上漲的人數(shù)較之去年已經(jīng)明顯減少：去年這一比例為77.5%，而今年卻滑落到54.7%，下跌了23個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)，預(yù)期房?jī)r(jià)會(huì)降的公眾卻大幅增多：去年為13.1%，而今年已快速上升到34.0%，上漲了21個(gè)百分點(diǎn)。

　　這組調(diào)查傳遞出來(lái)的信號(hào)是，人們對(duì)房?jī)r(jià)走勢(shì)的判斷首先在心理上已經(jīng)出現(xiàn)拐點(diǎn)，體現(xiàn)在行動(dòng)上就是持幣觀望。加之政府不斷出臺(tái)嚴(yán)厲措施調(diào)控房?jī)r(jià)，這將加大人們對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)將出現(xiàn)拐點(diǎn)的預(yù)期，而當(dāng)越來(lái)越多的人選擇持幣觀望時(shí)，房?jī)r(jià)的拐點(diǎn)就可能從模糊形成逐漸變得清晰。

　　其實(shí)，對(duì)開發(fā)商等既得利益者而言，伴隨交易量放大的房?jī)r(jià)下跌才是不值得害怕的，因?yàn)檫@可能意味著觸底，真正值得警惕的是房?jī)r(jià)伴隨著交易量的萎縮而逐漸下跌。如果開發(fā)商等既得利益集團(tuán)繼續(xù)漠視交易量萎縮所發(fā)出的信號(hào)，繼續(xù)死扛房?jī)r(jià)，最終可能不得不面對(duì)更大的風(fēng)險(xiǎn)。

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