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**部分 房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)改增納稅準(zhǔn)備

一、營(yíng)改增政策的解讀與實(shí)踐

1.我國(guó)流轉(zhuǎn)稅制的形成及增值稅改革      2.營(yíng)改增試點(diǎn)的進(jìn)展及總體規(guī)劃

3.為什么要營(yíng)改增？營(yíng)業(yè)稅有何弊端？營(yíng)改增改革的基本指導(dǎo)思想

4.納稅人和扣繳義務(wù)人的認(rèn)定            5.增值稅的一般計(jì)稅方法和簡(jiǎn)易計(jì)稅方法

6.增值稅的適用稅率和征收率            7.銷(xiāo)售額、銷(xiāo)售折扣、銷(xiāo)售折讓的認(rèn)定 

8.增值稅的差額征稅規(guī)定                9.混業(yè)經(jīng)營(yíng)帶給房地產(chǎn)營(yíng)改增什么風(fēng)險(xiǎn)？

10.鐵路運(yùn)輸服務(wù)營(yíng)改增后對(duì)于房地產(chǎn)有何影響？11.快遞業(yè)營(yíng)改增后對(duì)于房地產(chǎn)有何影響？

12.融資租賃業(yè)營(yíng)改增后對(duì)于房地產(chǎn)有何影響？      

13.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各個(gè)階段能取得哪些專(zhuān)用發(fā)票？哪些能或不能抵扣？

14.營(yíng)改增后房地產(chǎn)納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間和納稅地點(diǎn)有無(wú)變化？

二、房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)關(guān)注的營(yíng)改增若干風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題

1.房地產(chǎn)企業(yè)是營(yíng)改增納稅人嗎？你有增值稅業(yè)務(wù)嗎？             

2.房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該辦理一般納稅人嗎？ 假如有增值稅業(yè)務(wù)是再設(shè)公司還是分賬核算？

3.房地產(chǎn)企業(yè)不提供應(yīng)稅服務(wù)就不涉及增值稅嗎？沒(méi)有營(yíng)改增就不涉及視同銷(xiāo)售繳納增值稅業(yè)務(wù)嗎？ 營(yíng)改增后無(wú)處躲藏的現(xiàn)有贈(zèng)送業(yè)務(wù)。

4.房地產(chǎn)企業(yè)可能涉及到增值稅哪些稅率？5.房地產(chǎn)企業(yè)涉及代扣稅款如何處理？ 

6.房地產(chǎn)營(yíng)改增后發(fā)生非正常損失如何處理？ 

7.固定資產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)稅額該不該抵扣？ 進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出的納稅籌劃

8.房地產(chǎn)營(yíng)改增后業(yè)主退房、折扣如何開(kāi)具發(fā)票？

9.裝卸搬運(yùn)營(yíng)改增有什么變化？          10.倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)營(yíng)改增租賃雙方有何影響？

11.汽車(chē)可以抵扣了，汽油費(fèi)能隨意抵扣嗎？12.營(yíng)改增后銷(xiāo)售固定資產(chǎn)該如何納稅？

第二部分 房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算全程納稅攻略

一、房地產(chǎn)企業(yè)涉及到的主要稅種有哪些？各階段有哪些特點(diǎn)？

1.前期階段2.工程建設(shè)階段3.銷(xiāo)售階段4.清算

二、土地增值稅征稅對(duì)象有哪些問(wèn)題要注意？

1.小產(chǎn)權(quán)房征收土地增值稅嗎？2.房屋長(zhǎng)期出租是否征收土地增值稅？

三、市場(chǎng)調(diào)控下預(yù)征率及核定征收率未來(lái)發(fā)展態(tài)勢(shì)如何？

四、項(xiàng)目規(guī)劃立項(xiàng)是否影響土地增值稅清算？

1.土地增值稅清算單位怎么確定？誰(shuí)是有關(guān)部門(mén)？

2.土地增值稅清算分兩類(lèi)還是分三類(lèi)還是分四類(lèi)？

3.分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目能否合并進(jìn)行土地增值稅清算？ 普通住宅不享受減免能否與非普通住宅或商業(yè)用房合并計(jì)算土地增值稅？

4.分開(kāi)還是合并清算的經(jīng)典問(wèn)答5.當(dāng)今中國(guó)牛的對(duì)土增稅分類(lèi)清算抗議！

6.土地增值稅與普通住宅定價(jià)的關(guān)系及如何回避無(wú)效價(jià)格區(qū)間？控制增值率20%以下是降低收入還是增加成本好，有無(wú)其他辦法？

7.地下室和車(chē)位（車(chē)庫(kù)）歸屬于住宅還是其他商品房？車(chē)位、車(chē)庫(kù)、地下室辦理產(chǎn)權(quán)還是不辦理產(chǎn)權(quán)？

8.車(chē)位車(chē)庫(kù)等要不要分?jǐn)偼恋爻杀荆?.不同項(xiàng)目能否分?jǐn)偝杀荆?/p>

10.普通住宅與其他產(chǎn)品類(lèi)型如何分?jǐn)傞_(kāi)發(fā)成本？

11.按建筑面積分?jǐn)偝杀緹o(wú)法避免商業(yè)增值率高可以調(diào)整嗎？

12.項(xiàng)目分期滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，怎樣進(jìn)行稅收籌劃？

13.住宅和商業(yè)地產(chǎn)混合型項(xiàng)目怎樣進(jìn)行稅收籌劃？

五、房地產(chǎn)項(xiàng)目取得土地方式對(duì)于土地增值稅清算的影響

1.土地作為扣除項(xiàng)目成本如何確定?2.暗箱操作遲早要還的！

3.拆遷補(bǔ)償費(fèi)屬于取得土地使用權(quán)所支付的金額嗎？4.毛地出讓—先拿地后拆遷怎么清算？

5.地出讓合同顯示為取得凈地，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)可否作為開(kāi)發(fā)成本扣除？

6.投資政府土地改造項(xiàng)目如何納稅處理？

7.直接買(mǎi)地與股權(quán)轉(zhuǎn)讓買(mǎi)地對(duì)于雙方有哪些稅收影響？

8.投資再轉(zhuǎn)讓土地存在哪些稅收爭(zhēng)議？9.競(jìng)拍取得土地出讓合同該怎么簽定？

10.開(kāi)發(fā)過(guò)程中土地使用稅怎么計(jì)算？

11.競(jìng)拍取得土地繳納耕地占用稅嗎？ 繳納完耕地占用稅可以一年免土地使用稅嗎？

12.紅線(xiàn)外支出能否列支土地成本清算扣除？13.政府返還款可有納稅籌劃空間？

六、房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本清算如何扣除

1.簽訂施工合同不含甲供材如何處理？2.維修基金大配套費(fèi)不能加計(jì)扣除嗎？

3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)都可以加計(jì)扣除嗎？4.建安成本可隨意虛增嗎？

5.會(huì)所、幼兒園、小學(xué)符合什么條件才可以作為公共配套設(shè)施成本？？　　

6.裝修裝飾支出可否作為土地增值稅扣除項(xiàng)目？

7.售樓部費(fèi)用可否作為土地增值稅扣除項(xiàng)目？8.墊資開(kāi)發(fā)與融資成本土地增值稅稅負(fù)比較

七、房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)清算收入如何確定？

1.未開(kāi)具發(fā)票或未全額開(kāi)具發(fā)票時(shí)如何確認(rèn)收入？

2.房地產(chǎn)企業(yè)補(bǔ)退房款如何確認(rèn)收入？

3.房地產(chǎn)企業(yè)收取的違約金、更名費(fèi)是否繳納土地增值稅?

4.取得非貨幣性資產(chǎn)如何確認(rèn)土地增值稅清算收入？

5.拆遷安置房如何確認(rèn)土地增值稅清算視同銷(xiāo)售收入？

6.房地產(chǎn)企業(yè)自用、出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品是否需要征收土地增值稅？

7.地上停車(chē)位、地下車(chē)位（人防/非人防）一次性收取租金是否繳納土地增值稅？

8.房地產(chǎn)企業(yè)將車(chē)位無(wú)償交付物業(yè)公司，物業(yè)公司收取租金，是否需要視同銷(xiāo)售征收土地增值稅？

9.房地產(chǎn)企業(yè)未取得項(xiàng)目立項(xiàng)也未取得商品房預(yù)售許可證，違規(guī)銷(xiāo)售國(guó)有（集體）土地上建造的房產(chǎn)是否征收土地增值稅？

八、土地增值稅清算開(kāi)發(fā)費(fèi)用如何扣除？

1.委托貸款利息支出屬于能提供金融機(jī)構(gòu)證明嗎？

2.房地產(chǎn)企業(yè)所支付的銀行顧問(wèn)費(fèi)是否可以據(jù)實(shí)作為土地增值稅清算扣除項(xiàng)目？

3.房地產(chǎn)企業(yè)在全部使用自有資金情形下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用是按照扣除項(xiàng)目前兩項(xiàng)的5%計(jì)算還是按照扣除項(xiàng)目前兩項(xiàng)的10%計(jì)算？

九、清算后再銷(xiāo)售房產(chǎn)稅率如何確定？

1.土地增值稅清算后的后續(xù)支出是否可以追補(bǔ)確認(rèn)為土地增值稅扣除項(xiàng)目？

2.清算后取得發(fā)票咋辦？3.清算后又賣(mài)房咋辦？

十、土地增值稅清算后項(xiàng)目虧損怎么辦？

十一、年終結(jié)賬土地增值稅如何結(jié)轉(zhuǎn)？3.8萬(wàn)億元欠稅折射出什么問(wèn)題？稅企間的土地增值稅紛爭(zhēng)還有多少？

十二、舊房轉(zhuǎn)讓土地增值稅怎么計(jì)算？

十三、清算申報(bào)與稽查的關(guān)系

十四、做好預(yù)清算應(yīng)準(zhǔn)備哪些資料？

十五、城中村改造如何納稅處理？

十六、合作建房分房后銷(xiāo)售如何計(jì)算土地增值稅？

十七、BT置換土地如何處理

第三部分 現(xiàn)場(chǎng)互動(dòng)：您來(lái)問(wèn)，我來(lái)答！