房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算及新報表填列操作技巧與營改增應(yīng)對策略

**部分 房地產(chǎn)企業(yè)營改增后如何納稅？該關(guān)注哪些問題？

1. 建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)營改增納稅模式和現(xiàn)行營業(yè)稅政策有哪些不同？還會差額納稅嗎？ 

2. 營改增對建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)財務(wù)指標及凈利潤有何影響？如何評價稅負變化？

3. 營改增對建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營預(yù)算工作有何影響？現(xiàn)行預(yù)算體系會如何變化？

4. 營改增后房地產(chǎn)納稅義務(wù)發(fā)生時間有無變化？對于工程款結(jié)算有無影響？營改增對房地產(chǎn)建筑業(yè)資金管理提出了什么要求？

5. 房地產(chǎn)企業(yè)支付的土地出讓金是否有機會抵扣進項稅？

6. 房地產(chǎn)企業(yè)支付的為同獲得土地相關(guān)的各種費用是否有機會抵扣進項稅？

7. 房地產(chǎn)企業(yè)哪些紅線外支出可以在增值稅環(huán)節(jié)抵扣？

8. 房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓取得的土地怎么抵扣？

9. 房地產(chǎn)營改增后業(yè)主退房、折扣如何開具發(fā)票？

10. 營改增后，一級開發(fā)商是否仍然可以按凈額繳納增值稅？

11. 在拆遷補償安排下，回遷房產(chǎn)視同銷售并繳納增值稅？現(xiàn)金拆遷補償部分的增值稅處理？支付的土地出讓金是否有機會抵扣進項稅？

12. 項目公司尚未成立，以總公司的名義拿地，合同的簽字方，發(fā)票抬頭都是總公司，不是項目公司。在項目公司成立后，取得土地的相關(guān)支出是否能作為項目公司的成本？項目公司是否可以進行增值稅抵扣？

13. 預(yù)計房地產(chǎn)銷售、出租、建筑業(yè)稅率？征稅率？ 

14. 房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)收賬款的處理及后期征稅處理？

15. 在進行房地產(chǎn)預(yù)售，收齊款項并繳納增值稅后，適用稅率？房產(chǎn)所發(fā)生的后續(xù)進項稅如何抵扣（在沒有后續(xù)銷項稅的情況下）？ 

16. 是否收到預(yù)售款時即產(chǎn)生銷項稅？收到意向金、定金是否產(chǎn)生納稅義務(wù)？

17. 對于銷售和出租新舊房產(chǎn)是否采用不同的增值稅政策？

18. 賣房贈冰箱、空調(diào)算不算混業(yè)經(jīng)營？

19. 銷售/出租給公司和銷售/出租給個人，是否有不同的增值稅處理？ 

20. 賣方逾期交付商品房，支付利息、退款、違約金，增值稅如何處理？ 

21. 買方逾期付款，向其收取的利息或違約金，增值稅如何處理？ 

22. 轉(zhuǎn)讓在建工程增值稅如何處理？ 

23. 項目公司將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作投資性物業(yè)，屬于視同銷售行為？進項稅如何抵扣？如果隨后又進行出售，銷項稅和進項稅又如何處理？

24. 將房產(chǎn)免費提供給酒店使用，營改增后是否有影響？

25. 房地產(chǎn)企業(yè)營改增后哪里是納稅地點？

26. 存量房產(chǎn)在營改增開始后出售或者出租，增值稅如何處理？ 

27. 營改增啟動時已開盤項目如何處理？同一開盤項目下的房產(chǎn)是否繳納不同類型的流轉(zhuǎn)稅？在工程建設(shè)期間營改增啟動，改革之前取得的進項稅有可能不再被允許抵扣，如何解決？

28. 營改增開始前，開發(fā)商與各服務(wù)方已經(jīng)簽訂的長期合同（如與總承包商簽訂的建筑合同）在合同有效的項目期內(nèi)增值稅如何處理？

29. 房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該辦理一般納稅人嗎？ 假如有增值稅業(yè)務(wù)是再設(shè)公司還是分賬核算？ 

30. 沒有營改增就不涉及視同銷售繳納增值稅業(yè)務(wù)嗎？ 營改增后無處躲藏的現(xiàn)有贈送業(yè)務(wù)。

31. 房地產(chǎn)營改增后發(fā)生正常損耗、非正常損失如何處理？

32. 營改增后銷售舊設(shè)備、新設(shè)備該如何納稅？有無分別？

33. 營改增后銷售舊房、新房、在建房該如何納稅？

34. 營改增后自行出租開發(fā)產(chǎn)品該如何納稅？

第二部分 房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)各階段納稅實務(wù)風(fēng)險防范

**階段投資決策階段的財稅實務(wù)與風(fēng)險防范

1. 實收資本的會計核算方法；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因為實收資本不到位而發(fā)生的借款利息可否稅前扣除？

2. 房地產(chǎn)企業(yè)在項目調(diào)研階段的費用應(yīng)當怎樣進行會計處理？調(diào)研費用是否可以計入開發(fā)成本？

3. 投資方以土地使用權(quán)進行投資怎樣規(guī)劃營業(yè)稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅的納稅行為？對被投資企業(yè)接受投資后的納稅有何影響？

4. 項目收購拿地與股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式取得土地如何抉擇？對于未來土地增值稅清算有何影響？

5. 以土地投資新設(shè)公司——而后再轉(zhuǎn)讓股權(quán)涉及哪些稅收問題？投資再轉(zhuǎn)讓土地存在哪些稅收爭議？土地計稅基礎(chǔ)有無變化？

6. 投資方以非貨幣資產(chǎn)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資，評估增值是否繳納土地增值稅和企業(yè)所得稅？

7. 房地產(chǎn)企業(yè)為解決資金不足，吸收其他企、事業(yè)單位以及個人資金合作開發(fā)，應(yīng)當怎樣進行會計處理和稅務(wù)處理？

8. 企業(yè)股權(quán)收購怎樣選擇特殊重組方式遞延納稅？企業(yè)資產(chǎn)收購怎樣選擇特殊重組方式遞延納稅？

9. 企業(yè)合并怎樣選擇特殊重組方式遞延納稅？

10. 新成立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)怎樣確定籌建期間？如何核算開辦費？

11. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)籌建期的業(yè)務(wù)招待費、廣告費和業(yè)務(wù)宣傳費怎樣在稅前扣除？

12. 企業(yè)投資人抽逃資金應(yīng)承擔(dān)什么責(zé)任？投資人長期占用企業(yè)資金怎樣進行稅務(wù)處理？

第二階段前期工作階段的財稅實務(wù)與風(fēng)險防范

13. 土地使用權(quán)的獲取有哪些形式？土地出讓和轉(zhuǎn)讓有何本質(zhì)不同？

14. 取得土地使用權(quán)成本怎樣進行會計核算？

15. 房地產(chǎn)開發(fā)如何確定項目開發(fā)主體？各有哪些優(yōu)勢、劣勢？

16. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)招拍掛出讓土地過程中有哪些稅收問題？

17. 土地轉(zhuǎn)讓可否免征契稅？

18. 利用注銷、破產(chǎn)企業(yè)債權(quán)人和非債權(quán)人的不同待遇承受土地的納稅籌劃？

19. 繳納大配套費還要補繳契稅嗎？減免土地出讓金、配套費可否減免契稅？

20. 劃撥用地要轉(zhuǎn)讓契稅誰承擔(dān)？沒有其他稅收問題了嗎？

21. 改變土地用途是否補征契稅？還是一定要走招拍掛程序？

22. 競拍取得土地注意過土地出讓合同簽訂日期嗎？開發(fā)過程中土地使用稅怎么計算？

23. 競拍取得土地繳納耕地占用稅嗎？

24. 紅線外支出真的土地增值稅不能扣除嗎？如何納稅籌劃？

25. 返還土地費用該如何納稅處理？沖成本還是計入收入？

26. 投資政府土地改造項目如何納稅處理？真能免稅嗎？

27. 回遷房改造有多少種核算模式？如何計算繳納營業(yè)稅？

28. 房地產(chǎn)企業(yè)項目收購取得土地涉及哪些稅收風(fēng)險？可否納稅籌劃？

第三階段 項目建設(shè)階段的財稅實務(wù)與風(fēng)險防范

29. 怎樣正確劃分開發(fā)產(chǎn)品的成本核算對象？成本對象如何專項報告？

30. 怎樣劃分開發(fā)成品的成本項目？每個成本項目所包括的具體內(nèi)容是什么？

31. 土地增值稅清算項目和清算單位的確定與成本對象設(shè)置有多大關(guān)系？

32. 開發(fā)產(chǎn)品成本核算的一般程序是什么？

33. 共同成本、間接成本怎樣進行分配？

34. 商品房地下建造的人防工程、有產(chǎn)權(quán)的車庫、無產(chǎn)權(quán)的車庫在稅務(wù)處理上有何區(qū)別？

35. 簽訂施工合同甲供材如何處理？營改增后怎么辦？

36. 如何監(jiān)控項目利潤滿足績效考核？

37. 如何從合同管理的角度上設(shè)置核算體系滿足內(nèi)部數(shù)據(jù)采集的需要？

38. 開發(fā)產(chǎn)品完工的標志是什么？開發(fā)產(chǎn)品完工后我們該做什么？

39. 房地產(chǎn)開發(fā)項目怎樣確定成本終結(jié)日？項目完工與企業(yè)所得稅的納稅申報有何關(guān)系？ 

40. 房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在年度所得稅匯算清繳時，為保證收入與成本配比哪些成本可以預(yù)提？預(yù)提之后還應(yīng)注意什么問題？

第四階段 竣工驗收和銷售階段的財稅實務(wù)與風(fēng)險防范

41. 開發(fā)產(chǎn)品完工后如何調(diào)整應(yīng)納稅所得額？

42. 房地產(chǎn)預(yù)售收入所得稅預(yù)繳納稅申報應(yīng)注意哪些事項？

43. 房地產(chǎn)預(yù)售收入所得稅年度納稅申報應(yīng)注意哪些事項？

44. 財務(wù)部如何配合銷售部門做好價格測算？

45. 什么是普通標準住宅，企業(yè)出售普通標準住宅怎樣享受土地增值稅的稅收優(yōu)惠政策？

46. 普通標準住宅土地增值稅清算與價格之間存在哪種平衡關(guān)系？

47. “買一贈一”怎樣納稅？營改增之后怎么辦？

48. 房地產(chǎn)企業(yè)在開盤前向業(yè)主收取的意向金能否考慮暫不征收營業(yè)稅，待開盤確認后再繳納相關(guān)稅金？

49. 售后回租簽訂合同的三種模式稅收比較

50. 房地產(chǎn)企業(yè)新建的商品房裝修費用可否計入開發(fā)成本，能否享受加計扣除？怎樣利用增加裝修成本的方法降低土地增值稅？

第三部分 現(xiàn)場交流

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