房地產(chǎn)項(xiàng)目土地增值稅清算深度解析及案例精講

  培訓(xùn)講師：樊劍英

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樊劍英
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房地產(chǎn)項(xiàng)目土地增值稅清算深度解析及案例精講詳細(xì)內(nèi)容

房地產(chǎn)項(xiàng)目土地增值稅清算深度解析及案例精講

**模塊土地增值稅的賬務(wù)處理

² 年終結(jié)賬如何計(jì)提土地增值稅？計(jì)提的土地增值稅屬于欠繳稅款嗎？

² 計(jì)提的土地增值稅能否稅前扣除？

² 清算補(bǔ)繳的稅款能否稅前扣除？補(bǔ)繳稅款形成的虧損如何處理？

² 清算所退稅款如何處理？

² 合作建房如何計(jì)算土地增值稅？

ž 合作開發(fā)應(yīng)具備什么必要條件？

ž 合作開發(fā)稅務(wù)如何處理？

ž 合作開發(fā)主體如何確定？

ž 合作建房分房后銷售如何征稅？

ž 偽合作開發(fā)形式有哪些？


第二模塊  房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的投資決策

² 如何確定房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資主體？

² 項(xiàng)目開發(fā)如何確定清算項(xiàng)目和清算單位？

² 小產(chǎn)權(quán)房征收土地增值稅嗎？

² 未辦理過戶手續(xù)是否征收土地增值稅？

² 土地增值稅清算產(chǎn)品類型二分三分還是四分？可否合并清算？

² 土地增值稅清算預(yù)征率是多少？核定征收率是多少？哪個更合算？

² 什么是普通標(biāo)準(zhǔn)住宅？規(guī)劃為普通標(biāo)準(zhǔn)住宅一定可以享有稅收優(yōu)惠？

² 以商業(yè)、工業(yè)、寫字樓立項(xiàng)，但以住宅形式出售的商住樓該如何清算？

² 普通標(biāo)準(zhǔn)住宅如何運(yùn)用定價(jià)策略？價(jià)格越高利潤會越高？

² 地下車庫歸屬于住宅還是非住宅？是銷售還是出租？

² 政府返還款可有納稅籌劃空間？


第三模塊  房地產(chǎn)開發(fā)成本的清算分配

² 車庫、車位要不要分?jǐn)偼恋爻杀荆?/p>

² 成本分?jǐn)偡椒ㄓ卸嗌俜N？你可能用哪個？

² 土地成本一定按照占地面積法分配嗎？

² 層高系數(shù)法適用上有哪些限制？

² 為什么很好的清算方案未被稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)可？

第四模塊  房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目取得土地成本的清算扣除

² 土地作為扣除項(xiàng)目成本如何確定?包括哪些內(nèi)容？

² 置換土地如何確定計(jì)稅基礎(chǔ)？

² 拆遷補(bǔ)償費(fèi)屬于取得土地使用權(quán)所支付的金額嗎？

² 毛地出讓—先拿地后拆遷怎么清算？

² 取得凈地所支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)可否作為開發(fā)成本扣除？

² 怎么理解納稅人投資政府土地改造項(xiàng)目不交營業(yè)稅土地增值稅政策？

² 購置土地環(huán)節(jié)支付的“招標(biāo)、拍賣、掛牌”傭金是否可以作為開發(fā)成本扣除？

² 以土地投資如何會計(jì)和稅務(wù)處理？

² 土地閑置費(fèi)企業(yè)所得稅和土地增值稅處理有何區(qū)別？

² 收購目標(biāo)公司間接取得土地稅收有何問題？

² 房地產(chǎn)股權(quán)轉(zhuǎn)讓該不該征收土地增值稅？

² 合并方式取得土地如何納稅處理？

² 分立方式取得土地稅收問題分析


第五模塊土地增值稅清算扣除項(xiàng)目金額（成本）如何確定？

² 項(xiàng)目規(guī)劃外所承建設(shè)施的支出可否在土地增值稅清算時(shí)進(jìn)行扣除？

² 房地產(chǎn)開發(fā)都可以加計(jì)扣除嗎？

² 轉(zhuǎn)讓已經(jīng)進(jìn)入施工階段的在建工程，可否差額納稅？

² 購買在建工程再轉(zhuǎn)讓可否差額納稅？

² 購買半拉子工程開發(fā)形成產(chǎn)品再轉(zhuǎn)讓如何納稅？

² 建安成本可隨意虛增嗎？

² 會所、幼兒園、小學(xué)符合什么條件才可以作為公共配套設(shè)施成本？

² 裝修裝飾支出可否作為土地增值稅扣除項(xiàng)目？

² 售樓部費(fèi)用可否作為土地增值稅扣除項(xiàng)目？

² 土地增值稅清算前未支付的建安成本能否扣除？？

² 工程尾款掛在應(yīng)付賬款上以保證工程質(zhì)量，這些應(yīng)付賬款可否計(jì)入開發(fā)成本？

² 土地增值稅清算前未支付的建安成本能否扣除？房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)付賬款可否計(jì)入土地增值稅的開發(fā)成本扣除？

² 捐贈、違約金、資產(chǎn)損失是否可以作為土地增值稅扣除項(xiàng)目？


第六模塊 土地增值稅清算開發(fā)費(fèi)用如何扣除？

² 土地增值稅清算開發(fā)費(fèi)用如何扣除？

² 委托貸款利息支出屬于能提供金融機(jī)構(gòu)證明嗎？

² 房地產(chǎn)企業(yè)所支付的銀行顧問費(fèi)是否可以據(jù)實(shí)作為土地增值稅清算扣除項(xiàng)目？

² 房地產(chǎn)企業(yè)在全部使用自有資金情形下，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用是按照扣除項(xiàng)目前兩項(xiàng)的5%計(jì)算還是按照扣除項(xiàng)目前兩項(xiàng)的10%計(jì)算？


第七模塊土地增值稅清算可否二次清算？

² 清算后再銷售房產(chǎn)稅率如何確定？

² 土地增值稅清算后的后續(xù)支出是否可以追補(bǔ)確認(rèn)為土地增值稅扣除項(xiàng)目？

• 清算后取得發(fā)票咋辦？

• 清算后又賣房咋辦？


第八模塊土地增值稅清算收入如何確定？

² 土地增值稅收入如何確定？


第九模塊房地產(chǎn)項(xiàng)目注銷階段涉稅風(fēng)險(xiǎn)及納稅籌劃

² 房地產(chǎn)項(xiàng)目注銷虧損能否退稅？有多大可能性？

² 房地產(chǎn)項(xiàng)目注銷所得是否要全部繳納所得稅？

² 房地產(chǎn)項(xiàng)目注銷股東收回土地或房產(chǎn)是否繳納營業(yè)稅？

第十模塊  異想天開——房地產(chǎn)營改增的猜想


第十一模塊  學(xué)員互動交流、講師現(xiàn)場疑難解答！



 

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走進(jìn)2016房地產(chǎn)建筑業(yè)營改增政策深度解析與未來財(cái)稅規(guī)劃提示：本課程將結(jié)合房地產(chǎn)業(yè)建筑業(yè)實(shí)務(wù)深刻解讀營改增政策前言：李克強(qiáng)總理在作2016年政府工作報(bào)告時(shí)提出，2016年全面實(shí)施營改增，從5月1日起，將試點(diǎn)范圍擴(kuò)大到建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)，并將所有企業(yè)新增不動產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍，確保所有行業(yè)稅負(fù)只減不增。這真是猴年來了，馬月也不遠(yuǎn)了?！?

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時(shí)間主講內(nèi)容天上午9:00-12:00下午13:30-17:00第二天上午8:30-12:00下午13:30-16:30部分房地產(chǎn)企業(yè)營改增納稅準(zhǔn)備一、營改增政策的解讀與實(shí)踐1.我國流轉(zhuǎn)稅制的形成及增值稅改革2.營改增試點(diǎn)的進(jìn)展及總體規(guī)劃3.為什么要營改增？營業(yè)稅有何弊端？營改增改革的基本指導(dǎo)思想4.納稅人和扣繳義務(wù)人的認(rèn)定5.增值稅的一般計(jì)稅方法和簡易計(jì)稅

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一、思考：為嘛要營改增？建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)增營之爭：本是同根生，相煎何太急？樊劍英稅友匯問題：請問房地產(chǎn)和園林公司簽訂綠化施工合同，園林公司有苗木基地生產(chǎn)，既涉及工程勞務(wù)又涉及貨物銷售，但簽訂合同分別注明苗木銷售總價(jià)金額，開具苗木貨物發(fā)票，涉及工程勞務(wù)的開具建安發(fā)票總價(jià)，這樣行嗎？請老師幫著解答。二、思考：營改增試點(diǎn)的步伐——我們什么時(shí)間營改增？三、思考：建筑

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模塊1：建筑業(yè)營改增政策走向及應(yīng)對策略一、思考：為嘛要營改增？建筑業(yè)增營之爭：本是同根生，相煎何太急？樊劍英稅友匯問題：請問房地產(chǎn)和園林公司簽訂綠化施工合同，園林公司有苗木基地生產(chǎn)，既涉及工程勞務(wù)又涉及貨物銷售，但簽訂合同分別注明苗木銷售總價(jià)金額，開具苗木貨物發(fā)票，涉及工程勞務(wù)的開具建安發(fā)票總價(jià)，這樣行嗎？請老師幫著解答。二、思考：營改增試點(diǎn)的步伐——我們什

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【課程大綱】部分房地產(chǎn)企業(yè)營改增后如何納稅？該關(guān)注哪些問題？1.建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)營改增納稅模式和現(xiàn)行營業(yè)稅政策有哪些不同？還會差額納稅嗎？2.營改增對建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)財(cái)務(wù)指標(biāo)及凈利潤有何影響？如何評價(jià)稅負(fù)變化？3.營改增對建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營預(yù)算工作有何影響？現(xiàn)行預(yù)算體系會如何變化？4.營改增后房地產(chǎn)納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間有無變化？對于工程款結(jié)算有無影響？營改增對

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部分房地產(chǎn)企業(yè)營改增后如何納稅？該關(guān)注哪些問題？1.建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)營改增納稅模式和現(xiàn)行營業(yè)稅政策有哪些不同？還會差額納稅嗎？2.營改增對建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)財(cái)務(wù)指標(biāo)及凈利潤有何影響？如何評價(jià)稅負(fù)變化？3.營改增對建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營預(yù)算工作有何影響？現(xiàn)行預(yù)算體系會如何變化？4.營改增后房地產(chǎn)納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間有無變化？對于工程款結(jié)算有無影響？營改增對房地產(chǎn)建筑業(yè)

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前言：1.思考：為嘛要營改增？營業(yè)稅和增值稅有啥區(qū)別？營業(yè)稅重復(fù)征收了哪些稅？如何理解結(jié)構(gòu)性減稅？2.建筑業(yè)營改增的難點(diǎn)在哪里？3.思考：營改增對企業(yè)的運(yùn)營有何影響？對經(jīng)營預(yù)算、資金管理、財(cái)務(wù)指標(biāo)及績效評價(jià)有何影響？對于財(cái)務(wù)提出什么要求？4.思考：營改增前我們能做哪些準(zhǔn)備？5.試點(diǎn)的步伐——我們什么時(shí)間營改增？2015年8月1日、10月1日、12月1日？部分

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模塊房地產(chǎn)企業(yè)成本分?jǐn)偱c核算技巧1.企業(yè)內(nèi)部管理、企業(yè)所得稅和土地增值稅三者之間成本核算要求有無區(qū)別？2.成本核算的一般路徑有何順序？3.成本核算對象與企業(yè)內(nèi)部項(xiàng)目輔助核算之間有無聯(lián)系？4.成本對象如何確定？如何編制成本對象確定報(bào)告？5.共同成本、費(fèi)用如何分?jǐn)?？有哪些原則？6.企業(yè)所得稅和土地增值稅共同成本分?jǐn)傇瓌t一致嗎？7.商業(yè)層高系數(shù)能否用到企業(yè)內(nèi)部管理

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模塊1：房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)營改增政策走向及應(yīng)對策略一、思考：為嘛要營改增？建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)增營之爭：本是同根生，相煎何太急？樊劍英稅友匯問題：請問房地產(chǎn)和園林公司簽訂綠化施工合同，園林公司有苗木基地生產(chǎn)，既涉及工程勞務(wù)又涉及貨物銷售，但簽訂合同分別注明苗木銷售總價(jià)金額，開具苗木貨物發(fā)票，涉及工程勞務(wù)的開具建安發(fā)票總價(jià)，這樣行嗎？請老師幫著解答。二、思考：營改增

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