房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算案例精講與營(yíng)改增應(yīng)對(duì)策略
培訓(xùn)講師:樊劍英
講師背景:
樊劍英簡(jiǎn)介國(guó)家稅務(wù)總局網(wǎng)絡(luò)學(xué)院講師中國(guó)注冊(cè)稅務(wù)師中國(guó)稅網(wǎng)特約研究員中國(guó)稅網(wǎng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)項(xiàng)目總監(jiān)中國(guó)稅務(wù)報(bào)特約撰稿人資深財(cái)稅管理專家天和智庫(kù)(北京)經(jīng)濟(jì)研究所專家委員會(huì)委員上海德中安稅務(wù)師事務(wù)所項(xiàng)目總監(jiān)中稅咨詢北京辦公室高級(jí)合伙人中國(guó)民主同盟盟 詳細(xì)>>
房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算案例精講與營(yíng)改增應(yīng)對(duì)策略詳細(xì)內(nèi)容
房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算案例精講與營(yíng)改增應(yīng)對(duì)策略
【課程大綱】
**部分 房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)改增后如何納稅?該關(guān)注哪些問(wèn)題?
1. 建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)改增納稅模式和現(xiàn)行營(yíng)業(yè)稅政策有哪些不同?還會(huì)差額納稅嗎?
2. 營(yíng)改增對(duì)建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)財(cái)務(wù)指標(biāo)及凈利潤(rùn)有何影響?如何評(píng)價(jià)稅負(fù)變化?
3. 營(yíng)改增對(duì)建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)預(yù)算工作有何影響?現(xiàn)行預(yù)算體系會(huì)如何變化?
4. 營(yíng)改增后房地產(chǎn)納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間有無(wú)變化?對(duì)于工程款結(jié)算有無(wú)影響?營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)建筑業(yè)資金管理提出了什么要求?
5. 房地產(chǎn)企業(yè)支付的土地出讓金是否有機(jī)會(huì)抵扣進(jìn)項(xiàng)稅?
6. 房地產(chǎn)企業(yè)支付的為同獲得土地相關(guān)的各種費(fèi)用是否有機(jī)會(huì)抵扣進(jìn)項(xiàng)稅?
7. 房地產(chǎn)企業(yè)哪些紅線外支出可以在增值稅環(huán)節(jié)抵扣?
8. 房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓取得的土地怎么抵扣?
9. 房地產(chǎn)營(yíng)改增后業(yè)主退房、折扣如何開具發(fā)票?
10. 營(yíng)改增后,一級(jí)開發(fā)商是否仍然可以按凈額繳納增值稅?
11. 在拆遷補(bǔ)償安排下,回遷房產(chǎn)視同銷售并繳納增值稅?現(xiàn)金拆遷補(bǔ)償部分的增值稅處理?支付的土地出讓金是否有機(jī)會(huì)抵扣進(jìn)項(xiàng)稅?
12. 項(xiàng)目公司尚未成立,以總公司的名義拿地,合同的簽字方,發(fā)票抬頭都是總公司,不是項(xiàng)目公司。在項(xiàng)目公司成立后,取得土地的相關(guān)支出是否能作為項(xiàng)目公司的成本?項(xiàng)目公司是否可以進(jìn)行增值稅抵扣?
13. 預(yù)計(jì)房地產(chǎn)銷售、出租、建筑業(yè)稅率?征稅率?
14. 房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)收賬款的處理及后期征稅處理?
15. 在進(jìn)行房地產(chǎn)預(yù)售,收齊款項(xiàng)并繳納增值稅后,適用稅率?房產(chǎn)所發(fā)生的后續(xù)進(jìn)項(xiàng)稅如何抵扣(在沒(méi)有后續(xù)銷項(xiàng)稅的情況下)?
16. 是否收到預(yù)售款時(shí)即產(chǎn)生銷項(xiàng)稅?收到意向金、定金是否產(chǎn)生納稅義務(wù)?
17. 對(duì)于銷售和出租新舊房產(chǎn)是否采用不同的增值稅政策?
18. 賣房贈(zèng)冰箱、空調(diào)算不算混業(yè)經(jīng)營(yíng)?
19. 銷售/出租給公司和銷售/出租給個(gè)人,是否有不同的增值稅處理?
20. 賣方逾期交付商品房,支付利息、退款、違約金,增值稅如何處理?
21. 買方逾期付款,向其收取的利息或違約金,增值稅如何處理?
22. 轉(zhuǎn)讓在建工程增值稅如何處理?
23. 項(xiàng)目公司將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作投資性物業(yè),屬于視同銷售行為?進(jìn)項(xiàng)稅如何抵扣?如果隨后又進(jìn)行出售,銷項(xiàng)稅和進(jìn)項(xiàng)稅又如何處理?
24. 將房產(chǎn)免費(fèi)提供給酒店使用,營(yíng)改增后是否有影響?
25. 房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)改增后哪里是納稅地點(diǎn)?
26. 存量房產(chǎn)在營(yíng)改增開始后出售或者出租,增值稅如何處理?
27. 營(yíng)改增啟動(dòng)時(shí)已開盤項(xiàng)目如何處理?同一開盤項(xiàng)目下的房產(chǎn)是否繳納不同類型的流轉(zhuǎn)稅?在工程建設(shè)期間營(yíng)改增啟動(dòng),改革之前取得的進(jìn)項(xiàng)稅有可能不再被允許抵扣,如何解決?
28. 營(yíng)改增開始前,開發(fā)商與各服務(wù)方已經(jīng)簽訂的長(zhǎng)期合同(如與總承包商簽訂的建筑合同)在合同有效的項(xiàng)目期內(nèi)增值稅如何處理?
29. 房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該辦理一般納稅人嗎? 假如有增值稅業(yè)務(wù)是再設(shè)公司還是分賬核算?
30. 沒(méi)有營(yíng)改增就不涉及視同銷售繳納增值稅業(yè)務(wù)嗎? 營(yíng)改增后無(wú)處躲藏的現(xiàn)有贈(zèng)送業(yè)務(wù)。
31. 房地產(chǎn)營(yíng)改增后發(fā)生正常損耗、非正常損失如何處理?
32. 營(yíng)改增后銷售舊設(shè)備、新設(shè)備該如何納稅?有無(wú)分別?
33. 營(yíng)改增后銷售舊房、新房、在建房該如何納稅?
34. 營(yíng)改增后自行出租開發(fā)產(chǎn)品該如何納稅?
第二部分 房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避的50個(gè)問(wèn)題
1. 年終結(jié)賬如何計(jì)提土地增值稅?計(jì)提的土地增值稅屬于欠繳稅款嗎?
2. 計(jì)提的土地增值稅能否稅前扣除?
3. 清算補(bǔ)繳的稅款能否稅前扣除?補(bǔ)繳稅款形成的虧損如何處理?
4. 清算所退稅款如何處理?
5. 如何確定房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資主體?
6. 項(xiàng)目開發(fā)如何確定清算項(xiàng)目和清算單位?
7. 小產(chǎn)權(quán)房征收土地增值稅嗎?未辦理過(guò)戶手續(xù)是否征收土地增值稅?
8. 土地增值稅清算產(chǎn)品類型二分三分還是四分?可否合并清算?
9. 土地增值稅清算預(yù)征率是多少?核定征收率是多少?哪個(gè)更合算?
10. 什么是普通標(biāo)準(zhǔn)住宅?規(guī)劃為普通標(biāo)準(zhǔn)住宅一定可以享有稅收優(yōu)惠?
11. 以商業(yè)、工業(yè)、寫字樓立項(xiàng),但以住宅形式出售的商住樓該如何清算?
12. 普通標(biāo)準(zhǔn)住宅如何運(yùn)用定價(jià)策略??jī)r(jià)格越高利潤(rùn)會(huì)越高?
13. 地下車庫(kù)歸屬于住宅還是非住宅?是銷售還是出租?
14. 政府返還款可有納稅籌劃空間?
15. 車庫(kù)、車位要不要分?jǐn)偼恋爻杀荆?/p>
16. 成本分?jǐn)偡椒ㄓ卸嗌俜N?你可能用哪個(gè)?
17. 土地成本一定按照占地面積法分配嗎?
18. 層高系數(shù)法適用上有哪些限制?
19. 土地作為扣除項(xiàng)目成本如何確定?包括哪些內(nèi)容?
20. 置換土地如何確定計(jì)稅基礎(chǔ)?
21. 拆遷補(bǔ)償費(fèi)屬于取得土地使用權(quán)所支付的金額嗎?
22. 取得凈地所支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)可否作為開發(fā)成本扣除?
23. 怎么理解納稅人投資政府土地改造項(xiàng)目不交營(yíng)業(yè)稅土地增值稅政策?
24. 購(gòu)置土地環(huán)節(jié)支付的“招標(biāo)、拍賣、掛牌”傭金是否可以作為開發(fā)成本扣除?
25. 以土地投資如何會(huì)計(jì)和稅務(wù)處理?
26. 土地閑置費(fèi)企業(yè)所得稅和土地增值稅處理有何區(qū)別?
27. 收購(gòu)目標(biāo)公司間接取得土地稅收有何問(wèn)題?
28. 房地產(chǎn)股權(quán)轉(zhuǎn)讓該不該征收土地增值稅?
29. 合并分立方式取得土地如何納稅處理?
30. 項(xiàng)目規(guī)劃外所承建設(shè)施的支出可否在土地增值稅清算時(shí)進(jìn)行扣除?
31. 房地產(chǎn)開發(fā)都可以加計(jì)扣除嗎?轉(zhuǎn)讓已經(jīng)進(jìn)入施工階段的在建工程,可否差額納稅?
32. 購(gòu)買在建工程再轉(zhuǎn)讓可否差額納稅?購(gòu)買半拉子工程開發(fā)形成產(chǎn)品再轉(zhuǎn)讓如何納稅?
33. 建安成本可隨意虛增嗎?
34. 會(huì)所、幼兒園、小學(xué)符合什么條件才可以作為公共配套設(shè)施成本?
35. 裝修裝飾支出可否作為土地增值稅扣除項(xiàng)目?
36. 售樓部費(fèi)用可否作為土地增值稅扣除項(xiàng)目?
37. 土地增值稅清算前未支付的建安成本能否扣除??
38. 工程尾款掛在應(yīng)付賬款上以保證工程質(zhì)量,這些應(yīng)付賬款可否計(jì)入開發(fā)成本?
39. 土地增值稅清算前未支付的建安成本能否扣除?房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)付賬款可否計(jì)入土地增值稅的開發(fā)成本扣除?
40. 捐贈(zèng)、違約金、資產(chǎn)損失是否可以作為土地增值稅扣除項(xiàng)目?
41. 土地增值稅清算開發(fā)費(fèi)用如何扣除?
42. 委托貸款利息支出屬于能提供金融機(jī)構(gòu)證明嗎?
43. 房地產(chǎn)企業(yè)所支付的銀行顧問(wèn)費(fèi)是否可以據(jù)實(shí)作為土地增值稅清算扣除項(xiàng)目?
44. 房地產(chǎn)企業(yè)在全部使用自有資金情形下,房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用是按照扣除項(xiàng)目前兩項(xiàng)的5%計(jì)算還是按照扣除項(xiàng)目前兩項(xiàng)的10%計(jì)算?
45. 清算后再銷售房產(chǎn)稅率如何確定?
46. 土地增值稅清算后的后續(xù)支出是否可以追補(bǔ)確認(rèn)為土地增值稅扣除項(xiàng)目?
47. 土地增值稅收入如何確定?
48. 房地產(chǎn)項(xiàng)目注銷虧損能否退稅?有多大可能性?
49. 房地產(chǎn)項(xiàng)目注銷所得是否要全部繳納所得稅?
50. 房地產(chǎn)項(xiàng)目注銷股東收回土地或房產(chǎn)是否繳納營(yíng)業(yè)稅?
第三部分 現(xiàn)場(chǎng)交流
樊劍英老師的其它課程
走進(jìn)2016房地產(chǎn)建筑業(yè)營(yíng)改增政策深度解析與未來(lái)財(cái)稅規(guī)劃提示:本課程將結(jié)合房地產(chǎn)業(yè)建筑業(yè)實(shí)務(wù)深刻解讀營(yíng)改增政策前言:李克強(qiáng)總理在作2016年政府工作報(bào)告時(shí)提出,2016年全面實(shí)施營(yíng)改增,從5月1日起,將試點(diǎn)范圍擴(kuò)大到建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè),并將所有企業(yè)新增不動(dòng)產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍,確保所有行業(yè)稅負(fù)只減不增。這真是猴年來(lái)了,馬月也不遠(yuǎn)了?!?
講師:樊劍英詳情
時(shí)間主講內(nèi)容天上午9:00-12:00下午13:30-17:00第二天上午8:30-12:00下午13:30-16:30部分房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)改增納稅準(zhǔn)備一、營(yíng)改增政策的解讀與實(shí)踐1.我國(guó)流轉(zhuǎn)稅制的形成及增值稅改革2.營(yíng)改增試點(diǎn)的進(jìn)展及總體規(guī)劃3.為什么要營(yíng)改增?營(yíng)業(yè)稅有何弊端?營(yíng)改增改革的基本指導(dǎo)思想4.納稅人和扣繳義務(wù)人的認(rèn)定5.增值稅的一般計(jì)稅方法和簡(jiǎn)易計(jì)稅
講師:樊劍英詳情
模塊土地增值稅的賬務(wù)處理sup2;年終結(jié)賬如何計(jì)提土地增值稅?計(jì)提的土地增值稅屬于欠繳稅款嗎?sup2;計(jì)提的土地增值稅能否稅前扣除?sup2;清算補(bǔ)繳的稅款能否稅前扣除?補(bǔ)繳稅款形成的虧損如何處理?sup2;清算所退稅款如何處理?sup2;合作建房如何計(jì)算土地增值稅?#382;合作開發(fā)應(yīng)具備什么必要條件?#382;合作開發(fā)稅務(wù)如何處理?#382;合作開發(fā)主
講師:樊劍英詳情
一、思考:為嘛要營(yíng)改增?建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)增營(yíng)之爭(zhēng):本是同根生,相煎何太急?樊劍英稅友匯問(wèn)題:請(qǐng)問(wèn)房地產(chǎn)和園林公司簽訂綠化施工合同,園林公司有苗木基地生產(chǎn),既涉及工程勞務(wù)又涉及貨物銷售,但簽訂合同分別注明苗木銷售總價(jià)金額,開具苗木貨物發(fā)票,涉及工程勞務(wù)的開具建安發(fā)票總價(jià),這樣行嗎?請(qǐng)老師幫著解答。二、思考:營(yíng)改增試點(diǎn)的步伐——我們什么時(shí)間營(yíng)改增?三、思考:建筑
講師:樊劍英詳情
模塊1:建筑業(yè)營(yíng)改增政策走向及應(yīng)對(duì)策略一、思考:為嘛要營(yíng)改增?建筑業(yè)增營(yíng)之爭(zhēng):本是同根生,相煎何太急?樊劍英稅友匯問(wèn)題:請(qǐng)問(wèn)房地產(chǎn)和園林公司簽訂綠化施工合同,園林公司有苗木基地生產(chǎn),既涉及工程勞務(wù)又涉及貨物銷售,但簽訂合同分別注明苗木銷售總價(jià)金額,開具苗木貨物發(fā)票,涉及工程勞務(wù)的開具建安發(fā)票總價(jià),這樣行嗎?請(qǐng)老師幫著解答。二、思考:營(yíng)改增試點(diǎn)的步伐——我們什
講師:樊劍英詳情
部分房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)改增后如何納稅?該關(guān)注哪些問(wèn)題?1.建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)改增納稅模式和現(xiàn)行營(yíng)業(yè)稅政策有哪些不同?還會(huì)差額納稅嗎?2.營(yíng)改增對(duì)建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)財(cái)務(wù)指標(biāo)及凈利潤(rùn)有何影響?如何評(píng)價(jià)稅負(fù)變化?3.營(yíng)改增對(duì)建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)預(yù)算工作有何影響?現(xiàn)行預(yù)算體系會(huì)如何變化?4.營(yíng)改增后房地產(chǎn)納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間有無(wú)變化?對(duì)于工程款結(jié)算有無(wú)影響?營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)建筑業(yè)
講師:樊劍英詳情
部分財(cái)務(wù)管理和會(huì)計(jì)學(xué)基本知識(shí)。一、財(cái)務(wù)工作在企業(yè)中的作用二、財(cái)務(wù)工作的基本內(nèi)容三、投資管理及技巧四、融資管理及融資方法五、如何快速讀懂財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表及分析。六、資產(chǎn)負(fù)債表、損益表、現(xiàn)金流量表、利潤(rùn)分配表七、各報(bào)表的作用、結(jié)構(gòu)和編制八、各報(bào)表的閱讀技巧九、如何分析財(cái)務(wù)報(bào)表十、各報(bào)表的基本分析方法十一、報(bào)表披露對(duì)象及影響第二部分預(yù)算與合同管理十二、了解編制預(yù)算的組
講師:樊劍英詳情
前言:1.思考:為嘛要營(yíng)改增?營(yíng)業(yè)稅和增值稅有啥區(qū)別?營(yíng)業(yè)稅重復(fù)征收了哪些稅?如何理解結(jié)構(gòu)性減稅?2.建筑業(yè)營(yíng)改增的難點(diǎn)在哪里?3.思考:營(yíng)改增對(duì)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)有何影響?對(duì)經(jīng)營(yíng)預(yù)算、資金管理、財(cái)務(wù)指標(biāo)及績(jī)效評(píng)價(jià)有何影響?對(duì)于財(cái)務(wù)提出什么要求?4.思考:營(yíng)改增前我們能做哪些準(zhǔn)備?5.試點(diǎn)的步伐——我們什么時(shí)間營(yíng)改增?2015年8月1日、10月1日、12月1日?部分
講師:樊劍英詳情
模塊房地產(chǎn)企業(yè)成本分?jǐn)偱c核算技巧1.企業(yè)內(nèi)部管理、企業(yè)所得稅和土地增值稅三者之間成本核算要求有無(wú)區(qū)別?2.成本核算的一般路徑有何順序?3.成本核算對(duì)象與企業(yè)內(nèi)部項(xiàng)目輔助核算之間有無(wú)聯(lián)系?4.成本對(duì)象如何確定?如何編制成本對(duì)象確定報(bào)告?5.共同成本、費(fèi)用如何分?jǐn)??有哪些原則?6.企業(yè)所得稅和土地增值稅共同成本分?jǐn)傇瓌t一致嗎?7.商業(yè)層高系數(shù)能否用到企業(yè)內(nèi)部管理
講師:樊劍英詳情
模塊1:房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)營(yíng)改增政策走向及應(yīng)對(duì)策略一、思考:為嘛要營(yíng)改增?建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)增營(yíng)之爭(zhēng):本是同根生,相煎何太急?樊劍英稅友匯問(wèn)題:請(qǐng)問(wèn)房地產(chǎn)和園林公司簽訂綠化施工合同,園林公司有苗木基地生產(chǎn),既涉及工程勞務(wù)又涉及貨物銷售,但簽訂合同分別注明苗木銷售總價(jià)金額,開具苗木貨物發(fā)票,涉及工程勞務(wù)的開具建安發(fā)票總價(jià),這樣行嗎?請(qǐng)老師幫著解答。二、思考:營(yíng)改增
講師:樊劍英詳情
- [潘文富] 優(yōu)化考核方式,減少員工抵
- [潘文富] 廠家心目中的理想化經(jīng)銷商
- [潘文富] 經(jīng)銷商的產(chǎn)品驅(qū)動(dòng)與管理驅(qū)
- [潘文富] 消費(fèi)行為的背后
- [潘文富] 00后員工的試用期工資怎
- [王曉楠] 輔警轉(zhuǎn)正方式,定向招錄成為
- [王曉楠] 西安老師招聘要求,西安各區(qū)
- [王曉楠] 西安中小學(xué)教師薪資福利待遇
- [王曉楠] 什么是備案制教師?備案制教
- [王曉楠] 2024年陜西省及西安市最
- 1社會(huì)保障基礎(chǔ)知識(shí)(ppt) 21144
- 2安全生產(chǎn)事故案例分析(ppt) 20153
- 3行政專員崗位職責(zé) 19026
- 4品管部崗位職責(zé)與任職要求 16204
- 5員工守則 15441
- 6軟件驗(yàn)收?qǐng)?bào)告 15377
- 7問(wèn)卷調(diào)查表(范例) 15099
- 8工資發(fā)放明細(xì)表 14534
- 9文件簽收單 14177