2007年年末,在推出"雙限雙競"政策一年之后,全國第一例公開銷售的限價房在歡呼和質(zhì)疑聲中粉墨登場。這一新的政策能否獲得良好的效果呢?時間當(dāng)然會給我們答案,但那要付出時間的代價,我們不妨先從理論上進行推測。

　　在我國百姓評選出的"新三座大山"——教育、醫(yī)療、住房中,住房供給制度的改革是市場化程度最高的。但商品房的價格卻節(jié)節(jié)攀升進而達到人們無法接受的地步。市場的最大作用在于將稀缺的資源分配到最需要的人手中,為什么在住房領(lǐng)域顯得不那么靈光了呢?

　　從需求角度上看,住房具有消費性和投資性的雙重屬性,消費性需求和投資性需求都能將各自不同的資金引入這個市場。由于物理上的限制,人們對于自住房的消費總是在一定的半徑之內(nèi)。而對于投資需求而言,只要資金的流動沒有問題,距離的遠(yuǎn)近無關(guān)緊要。這樣的情況下,中心城市的房地產(chǎn)需求就可大致定量為本市居民的消費需求加上全國居民、甚至全球居民的投資需求。而從供給方面看,房地產(chǎn)的供給受到城市規(guī)模的限制總是有限的,在追漲的市場下,供給的速度永遠(yuǎn)趕不上需求的腳步。

　　面對高漲的價格,政府需要保障的是城市居民對于住房的消費性需求,我們所建立的住房保障制度的核心也就是要將消費性需求從住房總需求中甄別出來,對這部分需求進行補貼。市場經(jīng)濟是以價格機制為核心來分配稀缺資源的,價格機制的特點就是能將每個人不同類型、不同強度的需求通過價格以相同的形式表現(xiàn)出來而方便進行比較。但是這個過程并不是可逆的,我們面對一個均衡的市場價格的時候很難將它回溯到人們不同的需求上去。

　　我們現(xiàn)在的政策思路是將不同需求的購房者分類,在分類的基礎(chǔ)上制定價格、保障住房。所以說,限價房政策的核心不在于價格制定在多少,而在于對投資性需求的甄別能力的強弱。經(jīng)濟學(xué)上針對這種將需求分類,分別制定價格的情況有一個名詞叫做第三級價格歧視。其正常運行的條件有兩個,第一就是兩種需求的彈性是不同的。這點在住房市場上是存在的,消費性需求的呈剛性,彈性較低;投資性需求變動很快,彈性較高。第二個條件就是兩個市場上不存在套利的可能。同樣的房屋、同樣的貨幣,價格卻一高一低,巨大的套利對市場參與者的吸引不言而喻。政府當(dāng)然也會對這種套利行為進行管制,不過我們在科爾內(nèi)的<短缺經(jīng)濟學(xué)>里看到,管制最可能帶來的后果是黑市交易。頻頻見于報端的經(jīng)濟適用房"黑白合同"的問題就充分的顯示了在高額利潤面前管制的無力。

　　限價房的目標(biāo)受眾是經(jīng)濟水平高于經(jīng)濟適用房而又達不到商品房的購買者的群體,限價房在消費者和投資者之間的界限將更模糊,而難以捉摸。限價房政策如果不能在限制投資者套利問題上得到突破,最終難免變?yōu)閷ぷ獾挠忠粯吠痢?

　　對市場經(jīng)濟而言,價格機制的破壞是對市場的根本性打擊,而在事關(guān)民生的住房市場上似乎又不得不為之。扭曲的價格需要的是管制,但是民生問題又需要政策介入。上世紀(jì)30年代,哈耶克在回應(yīng)蘭格的"計算社會主義"理論時這樣說到:"即使我認(rèn)可您的這種理論具有的可行性,但您能告訴我為什么在價格機制可以自動、免費的對資源進行配置的前提下,我們卻要花費如此大的人力、物力去計算我們應(yīng)該怎樣配置資源呢?"

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